Shrani za kasnejše branje.
V Sloveniji je več kot tri tisoč hektarov razvrednotenih območij. Del bi jih bilo mogoče sanirati, a bodo potrebna velika vlaganja.
Barbara Perko
Razvrednotena območja (angl. brownfield) v Sloveniji niso definirana zgolj z okoljsko degradacijo, velik poudarek je tudi na slabi izkoriščenosti in opuščenosti območja. »Ministrstvo za naravne vire in prostor z ukrepi, kot je prenova območja, daje pravno podlago za izvajanje različnih dejavnosti za oživitev razvrednotenega območja, s katerimi se s pomočjo instrumentov prostorskega načrtovanja in zemljiške politike ter drugimi ukrepi zagotovi ohranitev kakovostnih grajenih struktur ter izboljšanje funkcionalnih, tehničnih, prostorsko-oblikovalskih, bivalnih, gospodarskih, socialnih, kulturnih in okoljskih razmer,« pojasnjujejo na ministrstvu za naravne vire in prostor.
Funkcionalno razvrednotena območja se vodijo v evidenci stavbnih zemljišč.
V okviru popisov, ki so bili izvedeni v letih 2015, 2016 in 2017, so bili zbrani podatki o razvrednotenih območjih v Sloveniji. Od leta 2017 ima Slovenija tako celovit popis razvrednotenih območij. Zadnje stanje iz Evidence funkcionalno razvrednotenih območij (FRO) je iz leta 2023. »Funkcionalno razvrednoteno območje predstavlja nezadostno izkoriščeno ali zapuščeno območje z vidnim vplivom predhodne rabe in zmanjšano uporabno vrednostjo, kar lahko predstavlja potencial za nadaljnji razvoj. FRO so v prostoru identificirali na osnovi opuščenosti oziroma funkcionalne degradacije, ki predstavlja osnovni kriterij za njegovo določitev. K ustrezni opredelitvi FRO sodi tudi tipologija, kjer so pri poimenovanju izhajali iz predhodne rabe prostora oziroma iz njegove predhodne funkcije. Osnovni kriterij za zajem FRO je stopnja opuščenosti, ki se razvršča v tri kategorije (ni opuščeno, delno opuščeno, pretežno opuščeno), in velikost območja. V mestnih naseljih je minimalna velikost za zajem 2000 m2, izven mestnih naselij pa 5000 m2 (dopustno je 20-odstotno odstopanje od minimalne velikosti). Dopolnilni kriteriji so še fizična degradacija in sum na socialno in okoljsko degradacijo. V primeru prehodne rabe se upošteva tudi čas opuščenosti. Po podatkih evidence funkcionalno razvrednotenih območij je bilo leta 2023 v Sloveniji 1.070 FRO s skupno površino 3.225 ha,« pravijo na ministrstvu.
Oživljena funkcionalno razvrednotena območja v Sloveniji, 2017-2023 Vir: Oddelek za geografijo, Filozofska fakulteta Univerze v Ljubljani. Evidenca funkcionalno razvrednotenih območij, 2023 https://kazalci.arso.gov.si/sl/content/funkcionalno-razvrednotena-obmocja-1
Več vzrokov za neaktivnost
Primerjava števila in površin funkcionalno razvrednotenih območij v letu 2023 v primerjavi z letom 2020 odraža več sprememb. »Na okoli dveh tretjinah območij po številu in več kot polovici površin (719 FRO na 2050,40 ha) ni prišlo do sprememb. Med najpomembnejšimi vzroki za neaktivnost na FRO ostajajo problemi lastništva, slabo fizično stanje, okoljska bremena in finančne ovire,« pojasnjujejo na ministrstvu. »Na 284 FRO (1047,24 ha) so se dogodile večje spremembe – tako pozitivne (pričeli so se postopki sanacije, prenova, aktivno se izvajajo gradbena dela, odstranjeni so bili dotrajani objekti) kot negativne (nadaljnje propadanje in opuščanje, slabše fizično stanje, propadajoči, marsikje tudi nevarni objekti). 67 FRO (127,81 ha) je bilo na novo vključenih v evidenco. Na 149 FRO pa se je ponovno vzpostavila dejavnost, zato so bili iz evidence izločeni.«
Na območju mestnih občin se ukrepi za trajnostni urbani razvoj izvajajo prek mehanizma celostnih teritorialnih naložb (CTN). Podprti so ukrepi, ki prispevajo k učinkoviti rabi prostora v urbanih območjih, izboljšanju javnih površin v mestih in s tem tudi k izboljšanju razmer za razvoj gospodarskih in družbenih dejavnosti ter k večji privlačnosti urbanega okolja za delo in bivanje. Projekte za sofinanciranje predlagajo mestne občine same na podlagi svojih trajnostnih urbani strategij.
Med najpomembnejšimi vzroki za neaktivnost na funkcionalno razvrednotenih območjih so problemi lastništva, slabo fizično stanje, okoljska bremena in finančne ovire.
»Skozi mehanizem CTN v obdobju 2014-2020 je ministrstvo sofinanciralo 48,55 ha prenovljenih površin v enajstih mestnih občinah. Skozi mehanizem CTN v obdobju 2021-2027 pokriva Ministrstvo dva specifična cilja iz Programa evropske kohezijske politike 2021-2027: specifični cilj 2.7 za zeleno infrastrukturo v mestih in specifični cilj 5.1 za urbano prenovo. Skozi ta dva cilja se bodo v 12 mestnih občinah prenovila dodatna razvrednotena območja ter prenovila oziroma realizirale nove zelene površine,« povedo na ministrstvu.
Ogromno prostora za boljšo rabo zemljišč
»O sanaciji degradiranih območij oziroma nasploh o t.i. 'brownfield' investicijah veliko govorimo in malo delamo. Razlog je zagotovo v tem, da je poseg v obstoječe stavbno tkivo še vedno bistveno dražji od posega na prosta nepozidana stavbna zemljišča (t.i. 'greenfield' investicije). Posebej bi opozoril še na potrebno zapolnjevanje in zgostitve znotraj mest (t.i. 'infield' investicije), ki bodo v prihodnosti zelo pomembne,« pravi Leon Kobetič, direktor podjetja Locus.
Kobetič poudarja, da smo v evropske in slovenske strategije že zapisali koncept ničelne rasti stavbnih zemljišč. To pomeni, da bo v prihodnjih desetletjih večina investicij potekala s prenovo oziroma zgoščevanjem. »Racionalna raba zemljišč bo končno postala osnovna paradigma rabe prostora. V Sloveniji imamo še ogromno prostora za boljšo rabo zemljišč. Že v obstoječih prostorskih aktih imamo v povprečju več kot 30 % nepozidanih stavbnih zemljišč. Nekatera sicer niso in ne morejo biti namenjena gradnji stavb, kot so zeleni pasovi ob cestah in rekah, mestni parki, trgi ipd. Preostala že opredeljena stavbna zemljišča pa bi bilo treba aktivirati. Zelo velika količina teh zemljišč je komunalno neopremljenih in bodo za razvoj in gradnjo na teh območjih potrebna še velika vlaganja. Tukaj je ogromen problem finančna šibkost občin in nevzdržnost komunalne ekonomije nasploh. Zato se obveznost komunalnega opremljanja prenaša na investitorje, ki z gradnjo komunalne opreme v naravi poplačajo komunalni prispevek. To področje je še vedno zelo netransparentno in povzroča špekulacije in korupcijska tveganja,« dodaja.
Evidenca stavbnih zemljišč mora biti vzpostavljena do leta 2026.
Vsa nepozidana stavbna zemljišča niso namenjena gradnji stavb in tudi niso ustrezno »razvita«, da bi na njih bila mogoča gradnja stavb. »Zakon o urejanju prostora (ZUreP-3) iz leta 2021 je še nekoliko dopolnil metodologijo razvojnih stopenj nepozidanih stavbnih zemljišč, v letu 2024 pa sta bila sprejeta tudi dva podzakonska predpisa (Pravilnik o razvojnih stopnjah nepozidanih stavbnih zemljišč in Pravilnik o merilih za določitev komunalno opremljenih nepozidanih stavbnih zemljišč), ki podajata zelo jasna navodila, kako naj občine razvrstijo nepozidana stavbna zemljišča. Gradnja stavb je namreč mogoča le na zemljiščih, ki so v najvišji, 5. razvojni stopnji, teh pa je relativno malo. Glavnina nepozidanih stavbnih zemljišč se nahaja v 2. in 3. razvojni stopnji, gradnja na teh zemljiščih brez dodatnih finančnih obremenitev občin ni mogoča,« pojasnjujejo na ministrstvu.
Shema razvrščanja nepozidanih stavbnih zemljišč v razvojne stopnje (Vir: PIS)
Do leta 2026 mora biti vzpostavljena Evidenca stavbnih zemljišč, ki bo namenjena prostorskemu načrtovanju in spremljanju stanja prostora, izvajanju ekonomike prostora (finančnemu načrtovanju porabe javnih sredstev iz naslova načrtovanih ureditev), načrtovanju in izvajanju različnih ukrepov zemljiške politike, ki jih določa ZUreP-3, posodobitvi podatkov za nadomestilo za uporabo nezazidanega stavbnega zemljišča, vrednotenju stavbnih zemljišč, zagotavljanju večje varnosti investitorjem.
Izraz degradirano območje se v strokovni in laični javnosti največkrat uporablja za območje, katerega uporabna vrednost je tako zmanjšana, da je za njegovo oživitev potreben večji poseg v njegovo strukturo in rabo. Zakon ločuje taka območja na degradirana (predvsem območja okoljskih obremenitev) in razvrednotena (območja, ki jim je zaradi neprimerne ali opuščene rabe znižana gospodarska, socialna, okoljska ali vizualna vrednost ali vrednost po merili varstva kulturne dediščine in so potrebna prenove.
Stroka za ponovno uvedbo občinskih skladov stavbnih zemljišč
Kobetič spomni, da so pred osamosvojitvijo Slovenije in reformo lokalne samouprave operativno skrbeli za prostorski razvoj občinski skladi stavbnih zemljišč z lastnim proračunom in namenskimi sredstvi za opremljanje in razvoj stavbnih zemljišč. »V strokovni javnosti smo prepričani, da je bil ta mehanizem dober in bi ga bilo smiselno ponovno uvesti. Takšen poskus je bila uvedba t.i. 'zemljiških služb' v času priprave Zakona o urejanju prostora, vendar ta predlog ni doživel podpore občin. Je pa res, da so današnje občine drugačne, manjše in strokovno in operativno bistveno bolj šibke od svojih predhodnic,« pojasni.
»Ministrstvo je v preteklosti že poizkušalo to področje urediti v Zakonu o urejanju prostora, vendar je ustanovitev takšnih skladov in njihovo upravljanje predstavljalo odstop od sistemskih ureditev razpolaganja s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti, zato takšen predlog ni bil potrjen s strani resornih ministrstev,« svoje mnenje o občinskih skladih stavbnih zemljišč podajajo na ministrstvu za naravne vire in prostor.
Zakon o uvajanju naprav za proizvodnjo električne energije iz obnovljivih virov energije (ZUNPEOVE) (Uradni list RS, št. 78/23) in Uredba o podrobnejših pravilih urejanja prostora za umeščanje fotonapetostnih naprav in sprejemnikov sončne energije (Uradni list RS, št. 27/24) dajeta pravno podlago in pravila za umeščanje fotonapetostnih naprav na določena območja, ne glede na stopnjo razvrednotenosti. Umeščanje fotonapetostnih naprav je tako možno tudi na razvrednotenih objektih (stavbe in parkirišča), razvrednotenih površinah v območju cest, železnic ter drugje.