Kaj lahko pričakujemo na nepremičninskem trgu?

Shrani za kasnejše branje.

Že 35. posvet Poslovanje z nepremičninami, v organizaciji GZS – Zbornice za poslovanje z nepremičninami, je letos zbral več kot 400 udeležencev, ki so se v živo in preko spleta posvetili aktualnim izzivom nepremičninskega sektorja. Osrednje teme letošnjega dogodka so bile usmerjene v stanovanjsko politiko, zakonodajne spremembe in prihodnost nepremičninskega trga.

Boštjan Udovič, GZS – Zbornica za poslovanje z nepremičninami; foto: arhiv GZS – ZPN

Predsednik GZS – Zbornice za poslovanje z nepremičninami Branko Potočnik je uvodoma poudaril pomen sodelovanja med državo, lokalnimi skupnostmi, podjetji in drugimi deležniki. Še posebej je pohvalil tokratno številčno udeležbo predstavnikov resornih ministrstev in izrazil upanje, da bodo s skupnimi močmi uspeli oblikovati konkretne predloge, ki bodo pripomogli k razvoju sektorja in izboljšanju bivanja v Sloveniji.

Minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac je izpostavil predvsem ambiciozne načrte ministrstva in celotne vlade na področju stanovanjske oskrbe. Poudaril je predvsem pripravo zakona o financiranju javnih najemnih stanovanj, s katerim bodo že v prihodnjem letu za stanovanjsko politiko zagotovili 100 milijonov evrov, kar bo gotovo bistveno olajšalo izpolnjevanje ambicioznih ciljev.

Generalna direktorica GZS Vesna Nahtigal je opozorila na predloge OECD, ki izhajajo iz letošnjega Ekonomskega pregleda za Slovenijo, in izmed teh izpostavila predvsem t. i. »tiho soglasje« za hitrejše pridobivanje gradbenih dovoljenj ter spremembe davčne politike, s katerimi bi lastnike spodbudili k oddajanju stanovanj za dolgotrajno bivanje.

Na plenarnem delu programa najprej o aktualnih ukrepih stanovanjske politike

Na prvem omizju plenarnega dela posveta so udeleženci razpravljali o nekaterih aktualnih ukrepih stanovanjske politike. V uvodu v omizje je predstavnik OECD Volker Ziemann udeležencem podrobneje predstavil priporočila OECD, ki se nanašajo na stanovanjsko politiko in so jih strokovnjaki omenjene organizacije letos vključili v Ekonomski pregled za Slovenijo. Priporočila se nanašajo predvsem na davčni sistem in na postopke umeščanja v prostor in izdajanja gradbenih dovoljenj.

Med več kot 400 udeleženci 35. posveta Poslovanje z nepremičninami je bilo veliko predstavnikov resornih ministrstev.

Udeleženci omizja so razpravljali o nekaterih rešitvah, ki so v Sloveniji že blizu realizacije. Največ pozornosti je požela predvidena regulacija kratkoročnega oddajanja stanovanj v turistične namene. Državni sekretar na Ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport Matevž Frangež je predstavil predlog novega Zakona o gostinstvu, ki predvideva omejitve kratkoročnega oddajanja glede na vrsto nepremičnin in lokalne potrebe. Hkrati pa bo omogočil boljši nadzor z vzpostavitvijo centralnega registra nastanitvenih enot. Predstavnik Skupnosti občin Slovenije Alen Červ je pozdravil večjo avtonomijo lokalnih skupnosti, ki bodo lahko dodatno zaostrovale ali lajšale predvideno regulacijo, hkrati pa opozoril na velik vpliv dejavnosti na prostorsko načrtovanje, s čimer pa se predlog zakona ne ukvarja. Uroš Buda iz Zavoda Gostoljubnost slovenskih domov je kot predstavnik sobodajalcev opozoril na neustreznost predlaganih ukrepov in poudaril, da ne pričakuje večjega učinka takšne regulacije na stanovanjsko oskrbo. Po njegovem mnenju bi morala država nasloviti predvsem vprašanje praznih stanovanj in zagotavljanja študentskih nastanitev, saj imata omenjena pojava bistveno večji vpliv na dostopnost stanovanj kot sobodajalstvo.

Udeležencem so bili predstavljeni načrti ministrstva za solidarno prihodnost na področju upravljanja nepremičnin.

V zaključku omizja je državni sekretar na Ministrstvu za solidarno prihodnost dr. Klemen Ploštajner predstavil načrte ministrstva za financiranje gradnje javnih najemnih stanovanj, ki temeljijo na znatnem povišanju proračunskih sredstev, ki jih država namenja temu področju, predvsem pa na zagotovitvi stabilnega financiranja stanovanjske gradnje. Poudaril je, da se problema dostopnosti stanovanj nikakor ne da rešiti zgolj z enim ukrepom, zato je pozdravil tudi predvideno regulacijo kratkoročnega oddajanja stanovanj v turistične namene, napovedal pa je tudi nekatere druge ukrepe.

Uravnotežiti bi bilo treba davčna bremena za kratkoročno in dolgoročno oddajanje stanovanj.

Iz predstavitev in razprave v okviru prvega omizja lahko strnemo naslednje zaključke:

1. Vsak posamezen ukrep stanovanjske politike nikakor ne more rešiti vseh problemov. Nujno je nasloviti vsa odprta vprašanja, med katerimi je izjemno pomemben tudi vidik praznih stanovanj.
2. Regulacija kratkoročnega oddajanja stanovanj v turistične namene mora biti v največji meri prepuščena lokalnim oblastem, ki so odgovorne za strategijo lastnega razvoja pa tudi za prostorsko načrtovanje in posledično za komunalno opremljanje oziroma zagotavljanje javne infrastrukture.
3. Na področju stanovanjske politike bi lahko bistveno več dosegli z ustreznimi davčnimi ukrepi, na kar opozarja tudi OECD v svojem Ekonomskem pregledu za Slovenijo.
4. V čim krajšem času bo v tem smislu treba predvsem uravnotežiti davčna bremena za kratkoročno in dolgoročno oddajanje stanovanj, oziroma davčno bistveno bolj razbremeniti dolgoročno oddajanje stanovanj za namen bivanja, s čimer bi lastnike dodatno motivirali, da bi svoja stanovanja namenili za reševanje stanovanjske problematike.

Regulacija kratkoročnega oddajanja stanovanj v turistične namene je zgolj eden od ukrepov za reševanje problema dostopnosti stanovanj.

Pričakovane zakonodajne spremembe na področju upravljanja nepremičnin

Drugo omizje plenarnega dela je bilo namenjeno razpravi o pričakovanih spremembah zakonodaje na področju upravljanja nepremičnin. V tem delu je veliko zanimanja požel predvsem predlog novega hrvaškega zakona o upravljanju in vzdrževanju stavb, ki ga je predstavil državni sekretar na Ministrstvu za prostor, graditev in državno premoženje Republike Hrvaške mag. Željko Uhlir. Zakon, ki predvideva številne inovativne in ambiciozne rešitve, so pozorno preučili tudi člani Združenja upravnikov nepremičnin, saj bi bila marsikatera rešitev uporabna tudi v Sloveniji. Predsednik združenja Anže Urevc iz družbe Domplan d.d. je predstavil predloge združenja za spremembe slovenske zakonodaje, v odzivu pa je podsekretar na Ministrstvu za solidarno prihodnost mag. Matija Polajnar predstavil še načrte ministrstva in napovedal tudi upoštevanje nekaterih predlogov združenja in stroke.

V zaključku so se udeleženci omizja zedinili o naslednjem:

1. Uvedba pogojev za opravljanje dejavnosti upravljanja nepremičnin je smiselna, pri čemer je treba v primeru uvedbe licenc najprej določiti, kateri organ jih bo izdajal, preverjal pogoje, izvajal izobraževanja in vzpostavil imenik operativnih upravnikov.
2. Razmisliti bo treba tudi o uvedbi obveznega zavarovanja stavbe kot celote, pri čemer bo treba najprej določiti nabor obveznih elementov zavarovanja in zavarovalne vsote, da se ne bi v primeru škodnih dogodkov soočili s podzavarovanjem stavb.
3. Ponovno bi bilo treba razmisliti o poenotenju ločenega upravljanja po vhodih stavb, saj se do sedaj večina etažnih lastnikov ni odločila za poenotenje, prehodno obdobje pa se izteka. Prehodno obdobje bi bilo treba podaljšati in v tem času opraviti dodaten razmislek o najbolj ustrezni rešitvi.
4. Smiselno bi bilo vzpostaviti večjo avtonomijo etažnih lastnikov glede obveznosti sklicevanja fizičnih zborov etažnih lastnikov, še posebej v razmerah, ko je na voljo vse več možnosti elektronske komunikacije.
5. S spremembo navodila o izdelavi poročila o upravnikovem delu bi bilo treba dopustiti izdelavo poročila v elektronski obliki.
6. V Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb naj se spremeni način potrjevanja zapisnikov zborov lastnikov, da ne bo prihajalo do zlorab.

Učinkovitejša prostorska in gradbena zakonodaja

Na zadnjem omizju so se strokovnjaki »spopadli« še z najtršim orehom, in sicer s problematiko dolgotrajnih postopkov prostorskega načrtovanja in izdajanja gradbenih dovoljenj. Državni sekretar na Ministrstvu za naravne vire in prostor mag. Miran Gajšek je predstavil ključne rešitve načrtovanih sprememb Zakona o urejanju prostora in Gradbenega zakona, nato pa sta stališči svojih organizacij predstavili mag. Olga Vrankar iz Skupnosti občin Slovenije in Helena Kovač iz Zbornice za arhitekturo in prostor Slovenije. V razpravi se je omenjenim pridružil še Leon Kobetič iz družbe Locus d.o.o.

Razmisliti bi bilo treba o nadgradnji oziroma izboljšanju učinkovitosti inštituta občinski urbanist.

Iz izjemno konstruktivne in plodne razprave lahko izluščimo naslednje:

1. Vsi prisotni so se strinjali, da mora biti osnovni namen sprememb Gradbenega zakona in Zakona o urejanju prostora izboljšanje trenutnega stanja na področju urejanja prostora. Razmere namreč niso optimalne, ne smemo pa sprejeti rešitev, ki bi stanje poslabšale.
2. V zvezi z legalizacijo nelegalnih gradenj so se prisotni strinjali, da bi bilo smiselno razlikovati med neskladnimi gradnjami, ki ne povzročajo večjih posledic v prostoru, in pravimi nelegalnimi gradnjami. V primeru legalizacije prvih bi veljalo omogočiti določene enostavnejše postopke, saj bi s tem lahko uredili velik del stavbnega fonda v Sloveniji, dosegli pa bi tudi nekatere druge pozitivne učinke (evidentiranje stavb, energetska sanacija ipd.)
3. V zvezi s spreminjanjem podrobne namenske rabe prevelikih eno- in dvostanovanjskih v tri- oziroma štiristanovanjske hiše imajo občine že sedaj na voljo ustrezne vzvode, saj lahko prilagodijo prostorske akte. Bi pa lahko te primere na zelo enostaven način reševali s pomočjo lokacijskih preveritev, če bi s temi lahko spreminjali podrobno namensko rabo. Država bi morala občine pri teh procesih spodbujati, ko se lahko z njihovo pomočjo rešujejo stanovanjski problemi državljanov.
4. Država bi morala občinam pomagati pri lažjem usklajevanju stališč nosilcev urejanja prostora v postopkih priprave občinskih prostorskih načrtov. Ta usklajevanja postajajo namreč vse bolj zahtevna, zato se številni postopki brez ustrezne intervencije sploh ne morejo zaključiti.
5. Poskrbeti moramo za ustrezno kadrovsko zapolnitev občinskih uprav z občinskimi urbanisti, saj se nekatere občine v tem trenutku ne morejo soočati s strokovnimi zahtevami prostorskega načrtovanja. Občinski urbanist je v tem smislu dober inštitut, a še ne deluje optimalno in moramo razmisliti o njegovi nadgradnji oziroma izboljšanju učinkovitosti.

Drugi dan posveta so udeleženci kot običajno delo nadaljevali v okviru štirih sekcij, in sicer Sekcije za upravljanje nepremičnin, Stanovanjske sekcije, Sekcije za promet nepremičnin in Sekcije za ocenjevanje in vrednotenje nepremičnin.

Udeleženci so se po koncu posveta strinjali, da je bil program tokratnega dogodka eden najbogatejših v njegovi zgodovini. Vsem skupaj sedaj ostane le še upanje, da bodo predlogi stroke naleteli na posluh pri odločevalcih.

Predstavljene so bile ključne rešitve načrtovanih sprememb Zakona o urejanju prostora in Gradbenega zakona.

Zaključki posveta