Shrani za kasnejše branje.
Čeprav je finančno in kadrovsko podhranjen, Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad vztrajno nadaljuje pot proti zastavljenemu cilju, da do leta 2025 zagotovi deset tisoč javnih najemnih stanovanj.
Nina Šprohar, foto: Barbara Reya
»Še vedno menim, da se splača biti vztrajen in deloven, čeprav se tega v Sloveniji ne ceni in se uspešnost drugega kvečjemu skuša diskreditirati, pa najsi gre za gospodarstvo ali politiko. Naša glavna težava je, da nam primanjkuje pozitivne zavisti, ki bi nas pognala v to, da sami začnemo delati bolje – zato nikoli ne bomo nova Švica. Sami sebi spodkopavamo tla,« ugotavlja direktor Sklada mag. Črtomir Remec.
Pred volitvami je Levica napovedala, da se bo zgradilo 30 tisoč stanovanj do leta 2030. Nato je sledil popravek, da bodo zgradili 20 tisoč stanovanj. Zdaj na ministrstvu za solidarno prihodnost pravijo, da bodo zgradili pet tisoč stanovanj do leta 2026. Katera napoved je realna?
Zadnja verzija, torej pet tisoč stanovanj do leta 2026, sledi staremu stanovanjskemu programu in napovedim prejšnjih vlad. Je pa aktualna vlada napovedala vzpostavitev sistemske rešitve, s katero bi zagotovili gradnjo tri tisoč javnih najemnih stanovanj letno od leta 2026 naprej. A kar bo najprej treba postaviti, je nov stanovanjski program, trenutno izvajamo še starega za 2015-2025. Stanovanjski sklad RS kot glavni izvajalec nacionalnega stanovanjskega programa pa si je zastavil interni cilj – da z vsemi aktivnostmi zagotovimo deset tisoč stanovanj do leta 2025, vključno s 7247, s katerimi trenutno razpolagamo.
Na izvoru je davek prenizek, na izhodu pa previsok, zato stanovanja ostajajo prazna.
Manjka vam še slabih tri tisoč stanovanj, torej je ciljna črta še razmeroma daleč. Vam bo uspelo?
V gradnji oziroma pripravi na gradnjo imamo nekaj več kot dva tisoč stanovanj, nekaj pa imamo še zemljišč, ki so potencial za gradnjo, a gre za ekonomsko manj upravičene projekte. Zagotovljenih imamo približno polovico potrebnih finančnih virov. Izbrali smo le tiste projekte, ki so na koncu tudi ekonomsko upravičeni z vidika stroškov, po drugi strani pa z vidika možne najemnine – kako visoke so na določeni lokaciji še sprejemljive. Za del sredstev smo prejeli odločbe o sofinanciranju iz Načrta za okrevanje in odpornost (NOO) – 38.057.690,58 evra nepovratnih sredstev za 11 projektov. S temi sredstvi bomo zgradili 714 javnih najemnih stanovanj (od tega 136 oskrbovanih), ki bodo oddajana po neprofitni najemnini.
Ali so po občinah sploh pripravljeni ustrezni prostorski načrti?
Lahko potrdim, da je zemljišč dovolj, večja težava so finančni viri. V zadnjih osmih letih – razen treh zemljišč, ki smo jih morali kupiti od slabe banke po sklepu vlade in za kar nas je vlada Marjana Šarca kasneje dokapitalizirala, od države nismo dobili praktično ničesar. Država ne prispeva niti za naše plače niti za delovanje sklada. Živimo od svojega dela. Stanovanjski fond smo v tem času povečali iz dobrih tri tisoč na sedem tisoč stanovanj, hkrati pa namenili kar 46,7 milijona evrov lastnih sredstev za sofinanciranje projektov v različnih občinah.
Pa res potrebujemo toliko novih stanovanj glede na to, da je samo v Ljubljani po zadnjih evidencah 11 tisoč stanovanj praznih? Kako bi jih lahko spravili v obtok?
Z anketo o ugotavljanju potreb po vrstah stanovanjskega fonda v občinah, ki smo jo opravili v letu 2023 in na katero se je odzvalo kar 75 % vseh občin, smo ugotovili, da je v Sloveniji za obdobje do 2025 potreba po 10.794 javnih najemnih stanovanjih, 703 bivalnih enotah, 1.864 drugih najemnih stanovanjih in 1.640 oskrbovanih stanovanjih. Zato bi bila aktivacija praznih stanovanjskih kapacitet res dobrodošla. Predvsem smo imeli velika pričakovanja od javne najemne službe, ki bi aktivirala prazna in za bivanje primerna stanovanja. Teh je res veliko, kot se je izkazalo preko podatkov o rabi električne energije; pa ne le v Ljubljani. Te možnosti, ki je bila predvidena kot ena dodatnih virov zagotavljanja stanovanj, žal zakonodajalec tedaj ni izkoristil. Novela stanovanjskega zakona v letu 2021 ni sledila strokovnim ugotovitvam in priporočilom, ki so bila pripravljena na osnovi dobrih praks iz tujine in ugotovitve potreb v Sloveniji. Ker je Sklad, ki je od začetka leta 2022 izvajalec tega instrumenta, posledično lastnikom lahko ponudil le zelo nizke najemnine za oddajo v nadaljnji podnajem po neprofitni najemnini, jih to ne spodbuja k oddajanju, instrument javne najemne službe pa žal ne zaživi, čeprav je interes za podnajem po našem javnem razpis dejansko velik.
Hkrati se je davek na najemnino zdaj celo povišal na 25 odstotkov …
To je dokončno izničilo interes lastnikov, ki imajo raje prazna stanovanja. V Sloveniji se stanovanja množično kupujejo kot naložbe, za ohranjanje vrednosti vložka, za kar se plača občutno nižji davek, le 9,5 %. Namesto da bi to olajšalo mladim nakup prve nepremičnine, nekateri izkoriščajo stanovanja za naložbe. Gre za popolnoma napačno davčno politiko – na izvoru je davek prenizek, na izhodu pa previsok, zato stanovanja ostajajo prazna. Imamo sistemski problem: davčna politika je popolnoma destimulativna!
S kakšnim pristopom bi lahko to spremenili?
V prvi vrsti z drugačno davčno politiko. Zemljišč za javno gradnjo je dovolj, a jih na drugi strani za zasebno gradnjo primanjkuje. Za cenejša stanovanja bi moralo biti razpoložljivih zemljišč bistveno več. Občine so zemljišča dolžne zagotavljati že po zakonu o urejanju prostora, a sankcije za primere, ko tega ne počnejo, niso predvidene. Posledično imamo primere dobrih, pa tudi slabih praks. V Slovenj Gradcu, denimo, so to problematiko začeli naslavljati že pred leti in imajo danes dovolj stanovanj. Pred nekaj leti se je s tem začela resno ukvarjati tudi občina Novo mesto, trenutno imamo v skupnem lastništvu z njimi dovolj zemljišč za približno 500 stanovanj, 200 jih že gradimo. S pravilnim pristopom lokalne skupnosti in z našo pomočjo so lahko rezultati zelo pozitivni. Če pa želje ni in se nepremičninskim špekulantom raje dovoli odprti lov na stanovanja, gredo cene v nebo.
Projekt Pod Pekrsko gorco smo v največji možni meri poenostavili, tipizirali in uporabili prefabrikate.
Je to ključni problem naše prestolnice?
V Ljubljani je zemljišč absolutno premalo, posledično so cene visoke. Že leta poslušamo pozive, naj se aktivirajo Stanežiče in Bizovik. Gre za coni, kjer bi lahko postavili soseske z nekaj tisoč stanovanji, kar bi posledično znižalo cene. Nazadnje smo zaključili sosesko Novo Brdo, kjer smo zgradili več kot 1300 stanovanj, in gre za prvo novo večjo stanovanjsko sosesko v obdobju od osamosvojitve do danes. Sledila je soseska Pod Pekrsko gorco v Mariboru, ki je nekoliko manjša (400 stanovanj), a je še bolj primerna za javna najemna stanovanja.
Zakaj?
Projekt smo v največji možni meri poenostavili, tipizirali in uporabili prefabrikate – tako za kopalnice kot tudi za stopnišča in balkone. Tudi inštalacijski sistemi so zelo poenostavljeni, zato so izgube zelo nizke. Za današnji čas smo zgradili stanovanja za izredno nizke stroške – 1700 evrov za kvadratni meter, kar je za trenutne razmere izjemno ugodno. Čeprav je soseska Novo Brdo morda na oko lepša, je bila bistveno dražja. Na srečo je v Ljubljani kupna moč večja in višjo končno ceno zlahka prenese. Najemnina v Ljubljani je zdaj med 8 in 9 evrov na kvadratni meter, v Mariboru pa okrog 5,5 evra na kvadratni meter.
V kolikšni meri pri načrtovanju gradnje novih stanovanj upoštevate načrtovani razvoj podjetij oziroma gospodarstva v posameznem predelu Slovenije?
Kot osnova nam služijo opredeljena prednostna območja za stanovanjsko oskrbo (PROSO), ki smo jih v skladu z nacionalnim stanovanjskim programom dolžni upoštevati in 60 % naših sredstev, namenjenih financiranju gradnje novih stanovanj, usmerjati v gradnjo javnih najemnih stanovanj na teh območjih. Seveda pa, ko se odločamo za gradnjo stanovanj v določenem mestu, upoštevamo tudi gospodarski potencial. Maribor ima denimo sorazmerno velik gospodarski potencial, bistveno večji kot Ljubljana, kjer je večji potencial zaznati na področju turizma.
Kakšno je sicer zanimanje za najem stanovanj v Mariboru?
Sprva sem se kar malo bal, ali bo interesa sploh dovolj. A zdaj ugotavljamo, da povpraševanje dvakrat presega dejansko ponudbo. Zato je popolnoma primerno, da smo predvideli novo lokacijo, kjer bi radi zgradili še 450 stanovanj.
V Ljubljani je interes še večji …
V Ljubljani je praktično nemogoče zgraditi dovolj stanovanj. Več kot jih zgradiš, več ljudi se tja preseli. Poleg tega ljubljanski župan pogosto s prstom pokaže na naša stanovanja, češ da so dražja od mestnih, a ne upošteva dejstva, da ima občina zemljišče na voljo zastonj in jim ni treba plačati komunalnega prispevka, v nasprotju z nami. Sicer pa ocenjujem, da bo Slovenija morala pretehtati svojo strategijo razvoja – ali bomo vse gradili v Ljubljani in njeni okolici, ali pa bo razvoj potekal bolj policentrično. Imamo številna gospodarska središča, kot so Velenje, Celje, Idrija, Ajdovščina in Škofja Loka, ki bi jim lahko posvetili več pozornosti in jih podprli tudi z ustrezno stanovanjsko politiko.
V Ljubljani je praktično nemogoče zgraditi dovolj stanovanj. Več kot jih zgradiš, več ljudi se tja preseli.
Omenili ste že, da vam je trenutna vlada obljubila sistemsko financiranje. Lahko razkrijete podrobnosti, če so vam znane, kako namerava država zagotoviti sredstva za financiranje fonda najemnih stanovanj?
Sistemski vir financiranja obljublja že četrta vlada. Predviden je bil že v trenutnem stanovanjskem programu, a ga v osmih letih, odkar se izvaja, še nismo dočakali. Šlo naj bi za 100 milijonov evrov letno, od leta 2026 naprej. Po mojem mnenju je edini resen dolgoročni, sistemski vir financiranja lahko le davek.
Na kaj pa bi ga uvedli?
Lahko bi sledili avstrijskemu modelu, kjer imajo davek na plače v višini 0,5 odstotka za zaposlenega, 0,5 odstotka pa za delodajalca. Dunaj je še bolj ambiciozen, saj ta prispevek praktično podvoji s svojim vložkom, bodisi z zemljišči, finančnimi sredstvi, ali pa z ugodnimi krediti. A pri nas nimamo niti osnovnih pogojev, da bi lahko posnemali Avstrijce. Nimamo podobnih prispevkov, pa tudi občine so v stanovanja pripravljena vlagati bistveno manj. Edina politika, v kateri smo posnemali Avstrijo, pa tudi Nemčijo – sicer se trenutno kaže za popolnoma neuspešno, je zagotavljanje stanovanj s pomočjo institucionalnih investitorjev, kot so skladi zavarovalnic in ostali zasebni skladi, ki zagotavljajo finančne vire za gradnjo stanovanj z omejenim profitom, denimo 3,5 %.
Kakšen profit pa lahko pričakujejo ostali investitorji, ki stanovanja prodajajo po tržni ceni?
V Ljubljani lahko računajo na približno 40 odstotkov od projekta. Gre za ekstremne zneske, a očitno najdejo dovolj ljudi, ki so pripravljeni stanovanja kupiti po takšnih cenah. Na drugi strani imamo, kot opozarjam, ogromno mladih, ki si stanovanja ne morejo privoščiti. Krivična davčna politika torej mlade prikrajša za streho nad glavo, bogatim pa omogoča, da z nepremičninami še dodatno napolnijo žepe. Kot kaže, nepremičninski lobiji praktično vsako vlado ustavijo pri kakršni koli nameri, da bi to spremenila. Se pa kaže žarek upanja v tem, da je vlada v letošnjem rebalansu proračuna namenila 25 milijonov evrov za stanovanjsko področje.
Čemu so ta sredstva namenjena?
To še ni povsem dorečeno, kot kaže pa verjetno dolgoročnemu kreditiranju občinskih projektov po ugodnih pogojih. Zaenkrat je to le ideja, občine morajo namreč za to, da sredstva počrpajo, imeti pripravljene projekte z gradbenimi dovoljenji.
Pa menite, da so jih zmožne pripraviti?
Verjamem, da jih bo Ljubljana imela, za ostale pa nisem tako prepričan. Napoveduje marsikdo, a prevečkrat se pri realizaciji projektov vse ustavi. Težave nastanejo pri umestitvi v prostor, komunalnemu in energetskemu opremljanju, pridobivanju gradbenih dovoljenj … Postopki enostavno tečejo prepočasi.
Edini resen dolgoročni, sistemski vir financiranja je lahko le davek.
Kakšna bi bila po vašem mnenju primerna strategija na stanovanjskem področju?
V Sloveniji je zasebnih nepremičnin kar 93 odstotkov, kar je največ v Evropi. Večina držav ima med 40 in 60 odstotki zasebnih nepremičnin. Mislim, da je povečevanje javnega stanovanjskega fonda za različne oblike najema in ciljne skupine prava pot, da se to razmerje vsaj nekoliko izravna.
Kakšni so sicer standardi stanovanjskega sklada pri gradnji in prenovi? Dolgo se že poslužujete BIM tehnologije …
Ne le, da gradimo, v BIM-u zdaj tudi upravljamo soseski Novo Brdo in Pod Pekrsko gorco. Ogrevanje slednje denimo poteka daljinsko, iz mestnega vročevoda po stanovanjskih podpostajah – s talnimi ploskovnimi ogrevali z elektronsko regulacijo s sobnimi termostati. Prezračevanje je centralno mehansko, z vračanjem toplote. Pripravljamo tudi vse potrebno za postavitev sončne elektrarne na strehah stavb do skupne inštalirane moči 1,1 MW in 1300 MWh letne proizvodnje. Pri nas je zeleni in digitalni prehod zelo izrazit. Tudi pri drugih projektih načrtujemo postavitev sončnih elektrarn, upamo le, da bodo kmalu na razpolago finančna sredstva za sofinanciranje teh projektov. Poleg tega smo v fazi projektiranja prve faze projekta PE1 Glince/Podutik v leseni izvedbi. Je pa gradnja lesene nosilne konstrukcije dražja od klasične gradnje primerljivega objekta.
V Sloveniji je veliko aktualnih projektov, delavcev pa vse manj. Ali lahko slovenska gradbena operativa sploh izvede tako velik zalogaj glede na trenutno kadrovsko stanje?
Kadrovska podhranjenost se začne že pri nas, na skladu. Že četrto vlado smo prosili za dodatne okrepitve, saj smo glavni izvajalec stanovanjske politike države in izvajamo niz dejavnosti na območju celotne Slovenije, pa so nas vsakič zavrnili, čeprav se praktično financiramo sami. Kadri so preobremenjeni, zato lahko prej pride do napak, saj ni mogoče več izvajati stoodstotnega nadzora nad projekti in tveganja poslovanja so zato večja. Popolnoma smo izčrpani, v teku je ogromno projektov ter aktivnosti, ki jih sklad izvaja po zakonskih pooblastilih. Podobno velja za gradbeništvo, delavcev primanjkuje, gradbena podjetja zaradi tega zamujajo predvidene roke. V času pandemije jim je zakonodaja omogočila, da so lahko podaljševali roke brez kazni, čeprav je delo potekalo praktično nepretrgoma. Rahlo zamudo smo imeli v Mariboru, nato pa tudi v Kopru, a zato, ker si je občina premislila in se odločila, da namesto 12 zgradimo le osem nadstropij. Obakrat smo imeli srečo, saj smo zaradi zamude lahko zaprosili za sredstva iz načrta za okrevanje in odpornost, ki so nam bila odobrena, prejeli pa naj bi jih po sklenitvi pogodb o sofinanciranju in zaključku – dokončanju projektov. n
Aktualni večji projekti Stanovanjskega sklada RS
- Koper, Nova Dolinska. Stanovanjski sklad RS bo v Kopru zagotovil 91 novih javnih najemnih stanovanj.
- Maribor, Novo Pobrežje. V Mariboru bo Stanovanjski sklad RS zgradil sosesko Novo Pobrežje z do 430 stanovanji.
- Kranj, Ob Savi. V Kranju bo Stanovanjski sklad RS z lastno naložbo v naslednjih letih pridobil okoli 240 stanovanj.