Shrani za kasnejše branje.
Glavnina aktivnosti GZS Zbornice za poslovanje z nepremičninami (ZPN) je še vedno namenjena zakonodaji. Ta se v Sloveniji zelo počasi spreminja, pravi direktor Boštjan Udovič.
Darja Kocbek, foto: Tadej Kreft
V GZS Zbornici za poslovanje z nepremičninami (ZPN) delujejo zelo različna podjetja z nepremičninskega področja. Zato v njenem okviru delujejo štiri sektorska združenja. To so: Združenje upravnikov nepremičnin, Združenje družb za nepremičninsko posredovanje, Združenje stanovanjskih skladov in Združenje ocenjevalskih podjetij. Vsako od teh združenj zadovoljuje interese ožjega dela panoge, zato je tudi zakonodaja zelo različna. Stanovanjski zakon se recimo nanaša na upravnike večstanovanjskih stavb in stanovanjske sklade. Nepremičninski posredniki imajo čisto druge probleme, ocenjevalska podjetja spet druge, pojasnjuje direktor ZPN Boštjan Udovič.
Katere uspehe zbornice bi izpostavili?
Odkar sem na zbornici, to je od leta 2015, vlagamo velik del energije v to, da bi članom zagotavljali prilagojene storitve. Na tem področju lahko izpostavim kodeks, ki smo ga sprejeli za nepremičninske posrednike, to je Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, leta 2017 smo uvedli certifikat Zaupanja vreden upravnik, leta 2019 pa certifikat Zaupanja vredna nepremičninska družba. To so produkti in storitve, s katerimi poskušamo nekaj dati članom in hkrati prispevati k dvigu ugleda panoge.
Kateri so najtrši orehi, ki jih poskušate streti na zbornici?
Glavnina naših aktivnosti je še vedno namenjena zakonodaji. Ta se v Sloveniji zelo počasi spreminja, zaradi tega se večina orehov in izzivov nanaša na zakonodajo. Kot uspeh, ki smo ga na tem področju dosegli v zadnjih letih, bi izpostavil spremembe stanovanjskega zakona, za katere smo si prizadevali več kot deset let.
Težko je sodelovati s politiko, ki nima odgovornosti in ne čuti, da je treba sprejemati sistemske, ne populistične rešitve.
Zakaj ni šlo hitreje?
Predvsem je problematična komunikacija z odločevalci, ker GZS od takrat, ko je članstvo prostovoljno, nima več takšne teže, kot jo je imela prej, kar se ni zgodilo po lastni krivdi, ampak zaradi države oziroma njenih institucij. Na ministrstvih, ki predpise pripravljajo, za pripravo določenih zakonov včasih nimajo dovolj strokovno močnih uradnikov. Uradniki, ki niso ustrezno strokovno podkovani, podlegajo različnim interesnim skupinam in gospodarstvo je zanje skupina, ki jo najtežje upoštevajo. Vsaj pri zakonu o nepremičninskem posredovanju je bilo to zelo očitno, saj je vsaka druga skupina, ki je imela nek predlog, bistveno lažje uveljavila svoje interese. Stranka Levica je kot partnerica Šarčeve vlade v letu 2019 vložila v parlament svoj predlog zakona. V nekaterih poslanskih skupinah koalicijskih strank so nam takrat direktno povedali, da se z njim ne strinjajo, zakon je bil kljub temu sprejet. V postopku sprejemanja so ga še poslabšali, zato smo takrat v imenu večjega števila nepremičninskih družb vložili ustavno pritožbo, o kateri pa ustavno sodišče v štirih letih še ni odločilo. Zakon je za potrošnika še slabši od prejšnjega. Zdaj, ko je Levica prevzela stanovanjski resor, v stranki sicer priznavajo, da tiste rešitve res niso bile dobre. Gospodarskim subjektom in potrošnikom, ki so jih prizadele, to kaj veliko ne pomaga. Težko je sodelovati s politiko, ki nima odgovornosti in ne čuti tega, da je treba sprejemati sistemske in ne populistične rešitve. Komunikacija z državo je za nas tako res trd oreh. Tako se spremembe zakonodaje, vsaj tiste, ki bi bile pozitivne, zgodijo težko. Dejstvo je, da ima vsakdo, ki zahteva, da se zakon spremeni, nek interes, lahko bi rekli, da je nek lobi. Tudi potrošniki so lobi, saj si želijo, da bi se zakon spremenil v njihovo korist. Velika težava je tudi, da so pri nas zakonske spremembe zelo podvržene posamičnim ekscesnim primerom, ki jih ni mogoče reševati s spremembami zakonov, saj običajno s tem razmere še poslabšamo.
Lahko navedete primer?
Eden od upravnikov recimo zlorabi sredstva rezervnega sklada in takoj pride zahteva, da je treba spremeniti zakon, čeprav nov zakon sam po sebi ne bo rešil nič. Noben zakon kršitev ne more preprečiti. Zakone se sprejema sistemsko, za kršitelje pa morajo biti predpisane sankcije. Na vseh področjih, ki jih pokriva naša zbornica, so bili osnovni zakoni, ki so bili sprejeti pred 20 leti, dobri tudi v primerjavi z drugimi državami. Večina sprememb, ki so se zgodile kasneje, je predstavljala korak nazaj.
Rezervni sklad, ki smo ga uvedli, je civilizacijska pridobitev in postaja vedno bolj splošna rešitev tudi v EU.
V primerjavi s katerimi drugimi državami so bili prejšnji zakoni dobri?
Države na Balkanu so se vedno zgledovale po naši zakonodaji, v zadnjih letih pa nas prehitevajo, sprejemajo boljše predpise in imajo posledično boljšo regulativo.
Ali ni to dovolj resno opozorilo za zakonodajalce?
Ta opozorila so bob ob steno. Z določenimi ministrstvi v sedanji vladi imamo velike težave, ker do njih sploh ne pridemo. Damo pobude in ne dobimo niti odgovora. Kakšni so razlogi za to ignoranco, bi težko sodil.
Katere rešitve iz naše zakonodaje so zgled za druge države?
Po naši oceni je neke vrste civilizacijska pridobitev rezervni sklad, ker je dober korak v smeri boljšega upravljanja večstanovanjskih stavb. V zadnjih letih ga uvajajo tudi v državah, ki ga še niso imele. Ta sklad postaja vedno bolj splošna rešitev v EU. Kljub temu pri nas nekateri pravijo, da bi etažni lastniki s svojim denarjem raje upravljali sami, ker jim upravnik lahko pobere denar, ki ga imajo v rezervnem skladu. Če bi vsak upravljal s svojim denarjem, bi se težave pojavile pri vsaki investiciji in stavbe ne bi bile vzdrževane. Že zdaj, ko imamo rezervni sklad, so težave, ker se etažni lastniki glede obnov in vzdrževanja stavb včasih težko uskladijo. Če pa bi etažni lastniki sami upravljali z rezervnim skladom, to pomeni, da bi nekdo od etažnih lastnikov imel pooblastilo, da s temi sredstvi upravlja, in bi bila možnost za zlorabe še večja, kot je zdaj. Redke zlorabe se namreč zgodijo naklepno. V določeni situaciji preprosto pride do tega, da skuša nekdo prebroditi težke finančne razmere z uporabo sredstev, ki so mu zaupana v hrambo. To je seveda absolutno nesprejemljivo. Bi pa bilo takšnih primerov še bistveno več, če bi s sredstvi upravljale fizične osebe.
Kakšen vpliv ima na sektor nepremičnin visoka inflacija?
Inflacija je nevarna predvsem pri prometu z nepremičninami, to se pravi, da jo najbolj občutijo nepremičninski posredniki. Višja inflacija je povzročila dvig obrestnih mer, kar je zmanjšalo kreditno sposobnost kupcev nepremičnin. Ko je manj kreditov, je tudi manj prometa. V javnosti je velikokrat mogoče slišati, da so nepremičninski posredniki zadovoljni, ko so cene visoke, saj so plačila njihovih storitev odvisna od vrednosti sklenjenih poslov. To pa je daleč od resnice. Nepremičninske družbe imajo namreč pri dvigu cen nepremičnin le toliko koristi, kot znaša plačilo za posredovanje, torej 4 odstotke ali celo manj. Večji delež te koristi pa odpade na lastnike nepremičnin. Velik problem za nepremičninske družbe je, če se promet zaustavi, če ni poslov. Zaradi tega bi nepremičninski posredniki raje videli, da bi bile cene nižje, pa bi bilo sklenjenih več pogodb.
Osnovni zakoni, sprejeti pred 20 leti, so bili dobri. Večina sprememb, ki so se zgodile kasneje, je predstavljala korak nazaj.
Koliko pa je v državi nepremičninskih posrednikov?
Licenco ima približno 2500 nepremičninskih posrednikov, od tega jih približno polovica storitev posredovanja ne opravlja, ampak imajo le licenco. Nepremičninskih družb, ki dejansko opravljajo storitve, je okrog 450. To pa ni velik trg. Poleg tega se v javnosti, tudi zaradi prej omenjenega problema vse višjih cen nepremičnin, ustvarja vtis, da gre za izjemno donosno panogo, kar pa niti približno ne drži. Večina nepremičninskih družb si prizadeva, da v posameznem letu realizirajo dovolj poslov, da lahko pokrijejo stroške in plače zaposlenih. Dobički pa v tej panogi niso izjemno visoki. Mogoče je malce drugačen položaj razvijalcev nepremičninskih projektov, torej investitorjev, ki jih laična javnost pogosto meče v en koš z nepremičninskimi družbami. Poslovanje teh je namreč bistveno bolj odvisno od cen nepremičnin. A po drugi strani se soočajo s precejšnjimi tveganji in nestabilnim davčnim in gospodarskim okoljem, zaradi tega je tudi njihovo poslovanje precej volatilno.
Če cene padejo, se bo gradilo še manj in ponudba bo še manjša. Razmišljati je treba o ukrepih za povečanje ponudbe.
Banka Slovenije v zadnjem poročilu o finančni stabilnosti navaja, da cene stanovanjskih nepremičnin še rastejo, a v drugih delih države bolj kot v Ljubljani. Je to signal, da utegnejo cene pasti?
Ali bodo cene padle in za koliko bodo padle, je vprašanje, ki vedno zanima splošno javnost. Ljudje, seveda predvsem potencialni kupci, si želijo slišati, da bodo padle. A že ves čas, odkar sem na zbornici, ugotavljam, da ni nobenega vsebinskega razloga, nobenega indica, da bi padle. Ko dobim to vprašanje, vedno izpostavim, da ni kupna moč tista, ki vpliva na cene. Če bi vplivala, bi tisti, ki si ne morejo privoščiti stanovanja za 300 tisoč evrov, kupili takšnega za 100 tisoč evrov. Pa ne gre tako. Ljudje stanovanja potrebujejo. Zato ko jih kupujejo, »napraskajo« vse mogoče rezerve, vključijo sorodstvo, pripravljeni so sprejeti bistveno višje cene, kot realno ocenjujejo, da je stanovanje vredno. Na drugi strani je ponudba premajhna. Eden od pomembnih razlogov za to je, da je veliko stanovanj praznih, novih pa se ne gradi dovolj. Če cene padejo, se bo gradilo še manj in bo posledično ponudbe še manj. To pomeni, da je treba razmišljati o ukrepih, s katerimi lahko povečamo ponudbo. Ljudje se preredko zavedajo, da je pri nas več kot 90 odstotkov nepremičnin v lasti fizičnih oseb. V veliki večini primerov sta tako kupec kot prodajalec fizični osebi oziroma potrošnika. Zelo malo je prodaj, ko je zraven »kapital«, ki želi realizirati nek dobiček. Mogoče je tako predvsem pri novogradnjah. Cene se višajo tam, kjer je povpraševanje previsoko in ponudbe premalo. To so Ljubljana, Obala in turistična središča, na primer Bled. Do nižanja cen tam ne moremo priti, če ne dvignemo ponudbe ali se bistveno ne zniža povpraševanje. In povpraševanje se bistveno znižalo ne bo.
Kje je nepremičninski sektor na področju digitalizacije?
Že nekaj let si na zbornici prizadevamo člane prepričati v to, da je treba uporabljati čim več digitalnih rešitev. V okviru Združenja družb za nepremičninsko posredovanje imamo tudi posebno »delovno skupino za digitalizacijo nepremičninskega posredovanja«. V okviru te skupine razmišljamo tudi o tem, da bi skupaj pristopili k razvoju in promociji nepremičninskega portala, prek katerega bi še lažje in bolj kakovostno opravljali svoje delo. Stopnja digitalizacije je pri naših članih zelo različna. Upravniki so se že davno digitalizirali v smislu, da imajo prilagojene rešitve za upravljanje stavb. Nove stavbe so zdaj že pametne, zato v sektorju upravljanja brez digitalizacije ne gre več. Pri posrednikih je lahko večja težava, ker gre večinoma za majhne gospodarske subjekte in je zanje vsak strošek problematičen. Kot zbornica jim skušamo olajšati delo s tem, da jim pripravljamo različne vzorce dokumentacije, ki jo potrebujejo pri poslovanju, in skrbimo za poenostavljanje določenih storitev.
Za spremembe stanovanjskega zakona smo si na zbornici prizadevali več kot deset let.
Tu je tudi umetna inteligenca?
Tudi umetna inteligenca je izziv, predvsem nepremičninski posredniki jo vidijo kot veliko priložnost. Precej govora o avtomatizaciji oziroma umetni inteligenci je v zadnjih letih tudi pri ocenjevalcih nepremičnin, ki so znotraj naše zbornice najmanjša skupina. Nekateri se bojijo, da ta preveč nadomešča človeka. Ocenjevalci vrednosti nepremičnin so strokovnjaki, ki imajo licenco in odgovarjajo za vsebino cenitvenih poročil, na drugi strani pa prihajajo rešitve, ki jih skoraj nadomeščajo. Te rešitve so poceni in hitre, ne dajejo pa istega rezultata. Pravijo, da je težko potegniti črto, do kod lahko zadevo reši aplikacija in kje rabimo človeka. To vprašanje bo stroko v prihodnjih letih zato še kar precej zaposlovalo.