Na 34. posvetu Poslovanje z nepremičninami o najbolj perečih vprašanjih

Shrani za kasnejše branje.

Sredi novembra se je v Portorožu, v organizaciji GZS – Zbornice za poslovanje z nepremičninami, odvil že 34. posvet Poslovanje z nepremičninami. Tudi letos smo udeležencem ponudili izjemno aktualen program in odgovore na številna vprašanja ter skupaj oblikovali zaključke, ki lahko odločevalcem nudijo pomembno oporo in usmeritev pri načrtovanju politik in ukrepov.

Boštjan Udovič, GZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami; foto: Tadej Kreft

Poleg stroke je posvet namreč pomemben tudi za odločevalce. Predvsem na plenarnem delu udeleženci vedno razpravljajo o temah, ki so na nepremičninskem področju najbolj aktualne, in ob koncu razprave pripravijo tudi zaključke.

Aktivacija praznih stanovanj in »čiščenje« stanovanjskega trga

Kot običajno je bil prvi dan posveta namenjen plenarni razpravi, na kateri udeleženci vedno obravnavajo najpomembnejša vprašanja, ki zadevajo celotno nepremičninsko dejavnost. Tudi letos je bilo osrednje omizje plenarnega dela namenjeno stanovanjski politiki, pri čemer smo želeli biti organizatorji in naši partnerji pri razpravi bistveno bolj konkretni kot običajno. Zato so se v predstavitvah in razpravi osredotočili na iskanje rešitev za aktivacijo praznih stanovanj in za »čiščenje« stanovanjskega trga nestanovanjske rabe. Izhodišče za razpravo je bila v prvem delu ugotovitev, da bi država stanovanjsko problematiko državljanov najlažje in najbolj racionalno reševala z izkoriščanjem potenciala praznih stanovanj, ki jih je po statističnih podatkih v državi skoraj 180.000. V drugem delu pa je bila rdeča nit ugotovitev, da se številna stanovanja namenjajo drugim potrebam (predvsem turističnemu oddajanju in bivanju študentov), kar dodatno zmanjšuje že sicer borno ponudbo najemnih stanovanj. Udeleženci omizja so tako obe vprašanji v kratkih predstavitvah osvetlili vsak iz svoje perspektive, na koncu pa so v razpravi skušali poenotiti določena stališča in odgovoriti na nekatera dodatna vprašanja.

Eden glavnih razlogov za prazna stanovanje je slaba pravna varnost najemodajalcev.

Iz posameznih predstavitev in razprave, ki jim je sledila, lahko izluščimo naslednje zaključke

1. Z različnimi davčnimi ukrepi (spodbude za dolgoročno oddajanje, spodbude za oddajanje stanovanj v javno najemno službo, uvedba nepremičninskega davka, ukinitev znižane davčne stopnje za nakup druge in vsake naslednje nepremičnine končnega kupca …) je potrebno destimulirati vlaganje sredstev v stanovanjske nepremičnine in stimulirati oddajanje praznih stanovanj.
2. Znižati je treba davčno breme prihodkov iz naslova oddajanja nepremičnin v najem (vsaj za bivalne nepremičnine), hkrati s tem pa povečati nadzor in preprečevati oddajanje na črno ali s fiktivno določenimi najemninami, namenjenimi zniževanju davčnih bremen.
3. Preveriti je treba pogoje izvajanja javne najemne službe in jo narediti bolj privlačno za lastnike praznih stanovanj, vključno z davčnimi spodbudami.
4. Nemudoma je treba izboljšati pravno varnost najemodajalcev, saj je to, poleg visokih davčnih bremen, eden od glavnih razlogov za prazna stanovanja.
5. Na državni ravni je nujno uvesti strožjo regulacijo oddajanja stanovanjskih nepremičnin v turistične namene in lokalnim skupnostim omogočiti, da na določenih območjih to dejavnost v celoti prepovejo.
6. Pospešiti je treba načrtovane projekte za izgradnjo študentskih domov, s čimer se najemni trg razbremeni sezonskega povpraševanja študentov.

Lažje financiranje ukrepov za zeleni prehod v večstanovanjskih stavbah bi lahko omogočili z nepovratnimi sredstvi za začetne korake.

Zeleni prehod v večstanovanjskih stavbah

Drugo omizje na plenarnem delu je bilo namenjeno razpravi o zelenem prehodu v večstanovanjskih stavbah. Udeleženci so ugotovili, da sicer država zelenemu prehodu namenja veliko pozornosti, a je bil segment večstanovanjskih stavb do sedaj nekoliko zapostavljen. Če želimo kot družba na tem segmentu doseči visoko zastavljene cilje, bomo morali to v bodoče spremeniti.

Udeleženci so se v okviru predstavitev najprej seznanili s strateškimi usmeritvami države, katerih nosilec je Ministrstvo za okolje, podnebje in energijo. Izvedeli so, da so ravno v tem trenutku v postopkih sprejemanja ali posodabljanja številni strateški dokumenti, ki bodo v marsičem krojili naše aktivnosti v prihodnjih letih in desetletjih. V nadaljevanju pa so jim udeleženci omizja predstavili tudi nekatere konkretne rešitve in dobre prakse, s poudarkom na zagotavljanju samooskrbe z električno energijo in razvoja e-mobilnosti.

V okviru omizja so se udeleženci strinjali z naslednjimi zaključki:

1. Nujno je poenostaviti in poenotiti sistem odločanja o izvedbi različnih investicij, saj je ta še vedno preveč zapleten in nejasen.
2. Poenostaviti bi bilo treba davčno obravnavo prihodkov stavbe iz naslova oddajanja skupnih delov v najem, ko se etažni lastniki odločijo, da prihodke prenesejo v rezervni sklad. Smiselno bi bilo davek vezati na stavbo in ne na etažne lastnike ter za te prihodke določiti enotno davčno stopnjo.
3. Prevetriti bi bilo treba sistem določanja višine obveznega prispevka v rezervni sklad, in sicer tako, da se zviša prispevne stopnje v vseh starostnih razredih stavb v etažni lastnini.
4. Vgradnjo sistemov za proizvodnjo električne energije in za zagotavljanje e-mobilnosti v večstanovanjskih stavbah je smiselno izvajati sistemsko, ne pa jih prepuščati posameznim etažnim lastnikom.
5. Za zagotavljanje lažjega izvajanja in financiranja ukrepov za zeleni prehod v večstanovanjskih stavbah bi bilo treba, glede na težave pri najemanju kreditov v breme rezervnega sklada, poiskati alternativne vire financiranja, pri čemer bi veljalo določene začetne korake financirati z nepovratnimi sredstvi. Ti koraki bi namreč lahko etažne lastnike dodatno motivirali za sprejemanje končnih odločitev.

Če želimo v prihodnje preprečiti napake na področju poplavne varnosti, je treba dosledno zahtevati odgovornost pristojnih strokovnjakov in odločevalcev.

Posledice vodne ujme

Vsebino zadnjega omizja na plenarnem delu posveta pa je v marsičem določila kar narava. Udeleženci so namreč razpravljali o posledicah, ki jih bodo letošnje poplave in plazovi pustili na nepremičninskem področju. Največ pozornosti so v predstavitvah in razpravi namenili vprašanju umeščanja objektov v prostor, še posebej na poplavnih območjih, vprašanju ocenjevanja škode in odpravljanja posledic naravnih nesreč, pa tudi odprtim vprašanjem na področju zavarovanj premoženja v naši državi, ki glede tega močno zaostaja za razvitejšimi državami.

Posebna pozornost je bila namenjena tudi izzivom, s katerimi se pri odpravljanju posledic naravnih nesreč in preprečevanju podobnih dogodkov v prihodnje soočajo lokalne skupnosti.

Tudi v okviru tega omizja so se udeleženci na koncu poenotili glede določenih zaključkov, in sicer:

1. V primeru naravnih katastrof je nujno dosledno ugotavljati, kje so bile v preteklosti storjene napake in zahtevati odgovornost od pristojnih strokovnjakov in odločevalcev. To ni toliko pomembno zaradi kaznovanja posameznikov, ampak predvsem zaradi preprečevanja podobnih napak v prihodnje.
2. Država mora paziti, da s kolektivizacijo odgovornosti ne demotivira ljudi pri tem, da bi sami poskrbeli za upravljanje tveganj in za zavarovanje škode, ki bi nastala na njihovem premoženju. Vsak tak dogodek pa po drugi strani tudi zavarovalnice spodbudi k dvigu standardov na področju zavarovanj.
3. Pri sprejemanju ukrepov za odpravo posledic moramo paziti, da ne bomo izpuščali pomembnih korakov, s čimer bi lahko še povečali prihodnja tveganja.
4. Organizacijsko in kadrovsko bi morali okrepiti institucije, ki so odgovorne za poplavno varnost, saj so te izrazito podhranjene, še posebej, če upoštevamo delež območja, ki je ogrožen v primeru podobnih pojavov.

Pozitivni učinki bodo odvisni od politične volje in teže, ki jo bo stališčem stroke pripisala politika.

Pojasnila stroke in usmeritve za nadaljnje delo

Drugi dan posveta je bil tudi tokrat namenjen delu po sekcijah in obravnavi nekaterih specifičnih vprašanj, s katerimi se soočajo posamezne panoge v nepremičninski dejavnosti. Največ zanimanja so tako poželi razprava o pričakovanih spremembah Zakona o nepremičninskem posredovanju na Sekciji za promet z nepremičninami, ki je bila še bolj aktualna zaradi sveže odločbe Ustavnega sodišča RS, dialog med stroko in odločevalci glede izhodišč za spremembe Stanovanjskega zakona in za novi Nacionalni stanovanjski program na Stanovanjski sekciji in diskusija o prihodnosti avtomatizacije na področju ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki so jo izvedli udeleženci Sekcije za ocenjevanje in vrednotenje nepremičnin.

Sekcija za upravljanje nepremičnin je bila letos namenjena nekaterim najbolj aktualnim operativnim izzivom, s katerimi se soočajo upravniki. Udeleženci so tako od najboljših strokovnjakov prejeli pojasnila in usmeritve za nadaljnje delo.

Organizatorji smo tudi letos z obiskom zelo zadovoljni, za oceno pozitivnih učinkov pa bo seveda treba še počakati. To bo namreč odvisno predvsem od politične volje in od teže, ki jo bo stališčem stroke pripisala politika.

Udeleženci omizja o aktivaciji praznih stanovanj in »čiščenju« stanovanjskega trga nestanovanjske rabe (od leve proti desni): Anže Urevc, Dominvest d.o.o., dr. Klemen Ploštajner, Ministrstvo za solidarno prihodnost; mag. Katja Božič, Ministrstvo za finance, Boštjan Udovič (moderator); mag. Tomaž Černe, Igea d.o.o. in mag. Dušan Gorenčič, Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad.