Shrani za kasnejše branje.
Umeščanje v prostor je problematično zaradi splošnega nezaupanja v družbi. Brez zaupanja v strokovne rešitve in verodostojnost in kompetentnost inštitucij pa novih posegov v prostor ne bomo mogli zagotoviti.
Barbara Perko, foto: Tadej Kreft
Na področju prostorskega načrtovanja vlada kaos, saj je sistem razpadel. Leon Kobetič, direktor podjetja Locus, strokovnjak z več kot 20-letnimi izkušnjami na tem področju, skupaj s sodelavci prejemnik priznanj Maks Fabiani (2014, 2015, 2021 ) ter nagrade Zlati svinčnik (2011, 2017, 2021) meni, da bo treba storiti več, če želimo biti bolj učinkoviti in tudi gospodarsko bolj konkurenčni. »Ključna naloga države je postaviti učinkovit sistemski okvir. Poleg predpisov tudi organizacijo, kader in denar za pripravo, izvajanje in spremljanje prostorskega planiranja in načrtovanja,« poudarja Kobetič.
Kako je področje prostorskega načrtovanja oz. umeščanja v prostor urejeno pri nas?
Odgovor na to vprašanje bi bilo najbrž smiselno razdeliti na dva dela. Eno je sistemski, zakonodajni okvir, drugo pa dejansko izvajanje le tega. Razkorak med pravnim in dejanskim stanjem je namreč ogromen.
Sistem prostorskega načrtovanja je dobesedno razpadel. Celovito prostorsko načrtovanje se je izgubilo v parcialnih interesih in posledično v sektorskih zakonih, ki neizprosno in praviloma sebično posegajo v interese drugih na skupnem prostoru. Planet pa, kot je lepo napisala Lučka Kajfež Bogataj, žal ne raste.
Pogosto se s prstom kaže ravno na gospodarstvo, zaradi potreb po prostorskem razvoju, ki se mnogokrat odražajo v predlogih za širitev stavbnih zemljišč. Vendar vedno povem, da smo sebični prav vsi. Tako razvojni kot varstveni resorji branijo svoje interese. In prav vsi ti interesi so praviloma javni. Kot družba rabimo stanovanja, družbeno infrastrukturo, ceste, železnice, delovna mesta, kmetijska zemljišča, gozdove, vode, kulturno krajino … Vse to v skupnem prostoru. Naloga prostorskega načrtovanja je uskladiti interese in predlagati rešitev, ki je vedno kompromis! Mora pa biti kompromis zdrav in dolgoročno sprejemljiv, trajnosten. Res, da je to vse težje, ampak je s pravim pristopom mogoče in izvedljivo.
Morali pa bomo umeščanje v prostor začeti jemati bistveno bolj resno. Zaradi klimatskih sprememb smo pred največjim izzivom v zgodovini človeštva. Prostorsko planiranje in načrtovanje je strokovna panoga, ki lahko in mora pomagati pri reševanju dolgoročnih razvojnih izzivov. So pa rešitve plod procesa usklajevanja, ki ne more biti ne preprost in ne kratek. Mora pa biti razumen in učinkovit.
Kje vidite, da so trenutno naše največje šibke točke? Kako bi lahko bili sistemsko bolj učinkoviti?
Prostorsko načrtovanje v Sloveniji poteka na dveh ravneh: državni in občinski. Država je pristojna za državno prostorsko strategijo (SPRS), ki je bila sprejeta lani in za državne prostorske načrte (DPN). Občine so pristojne za občinske prostorske načrte (OPN) in občinske podrobne prostorske načrte (OPPN).
Najpomembnejši za celotni sistem prostorskega načrtovanja so OPN, ki kot temeljni prostorski režim za celotno območje Slovenije določajo namensko rabo prostora. Namenska raba prostora bistveno vpliva na mnoge podsisteme: gradnjo stavb in realizacijo ostalih investicijskih namer v prostoru, cene zemljišč, pravice razpolaganja z zemljišči, davke in prispevke, predkupne pravice, vrednotenje nepremičnin, ukrepe zemljiške politike … Gre za enega najpomembnejših prostorskih pravnih režimov, ki tangira vsak kvadratni meter države.
Stavbna zemljišča so najbolj izpostavljena vrsta namenske rabe prostora. Po osamosvojitvi in reformi lokalne samouprave, ki je razdrobila slovenske občine, hkrati pa so te ohranile pristojnost prostorskega načrtovanja, se je začel divji in špekulativni lov na stavbna zemljišča. Razlika v ceni gozdnega ali kmetijskega proti ceni stavbnega zemljišča je lahko tudi stokratnik in več. Vse to pa je dovolj velik izziv za zemljiške špekulacije. Veliko težavo pa predstavlja tudi želja po gradnji na lastni zemlji, večinoma izven obsega že določenih stavbnih zemljišč.
Prav špekulativne pobude so eden ključnih razlogov za dolgotrajnost postopkov priprave OPN. Če želimo biti s pripravo prostorskih aktov učinkoviti, potem je najprej treba ločiti seme od plevela. Drugače nam špekulativne pobude zadržujejo in zavlačujejo postopke priprave prostorskih aktov v leta ali desetletja. To je predvsem naloga občin v začetni fazi priprave OPN, predvsem pri obravnavi pobud za širitve stavbnih zemljišč. Te pobude je treba ločiti na tiste, ki izhajajo iz dejanskih potreb, ki jih je mogoče utemeljiti v javnem interesu in na ostale. Seveda pa je treba tudi za tiste prve pripraviti strokovne podlage, s katerimi utemeljimo, da je širitev stavbnih zemljišč najprimernejša rešitev oziroma, da razvoja ni mogoče izvesti na že obstoječih stavbnih zemljiščih s prenovo, revitalizacijo ali razvojem znotraj že opredeljenih stavbnih območij.
Prvi filter za bolj učinkovito prostorsko načrtovanje so torej občine, ki pa so operativno in strokovno šibke. Ampak daleč od tega, da je nadaljnji proces učinkovit. Če želi občina sprejeti prostorski akt, potem mora k predlogu prostorskega akta zbrati mnenja pristojnih nosilcev urejanja prostora (običajno 20 do 30 mnenj) za prav vsako lokacijo, na kateri predlaga spremembo. Lahko si predstavljate, kako obsežnemu usklajevanju je podvržen akt s spremembami na več sto lokacijah, kar je povsem običajna količina sprememb v kompleksnejših postopkih priprave OPN. Nekateri državni resorji so pri izdaji in usklajevanju mnenj izrazito neučinkoviti. Pravila usklajevanj se spreminjajo, mnogokrat na podlagi novih predpisov, mnogokrat pa celo zaradi internih pravil in brez ustreznih pravnih podlag. Predvsem pa je sistemski problem medresorsko usklajevanje. Posamični resorji so skoraj vedno v varstveni vlogi in spremembe zavračajo. Razvojni sektorji pa v prostorsko načrtovanje sploh niso vključeni (niso nosilci urejanja prostora). Tako z zakonom predvideno usklajevanje razvoja in varstva dejansko sploh ne poteka. In tukaj ne gre nujno samo za usklajevanje širitve stavbnih zemljišč. V zadnjem času je na primer zelo izražen konflikt med kmetijsko dejavnostjo in okoljskimi in naravovarstvenimi režimi, ki v celoti poteka izven stavbnih zemljišč.
Ob tem poudarjam, da ne gre za spopad med zasebnim in javnim, kot je pogosto narobe razumljeno. Praviloma gre v prostorskem načrtovanju za konflikte različnih javnih interesov, ki so vsi legitimni in tudi zakonsko predpisani. Če hočemo biti učinkoviti, potem bomo morali te konflikte učinkoviteje reševati.
Zakon o urejanju prostora je za reševanje teh konfliktov predvidel sistemsko rešitev z dvema inštitutoma: Prostorskim svetom in Komisijo za prostorski razvoj. Država nobenega od organov v šestih letih od sprejema zakona še ni ustanovila! Res me zanima zakaj?
Koliko časa trajajo postopki umeščanja?
Predolgo! Vendar pa zelo različno in v odvisnosti od vrste prostorskega akta, obsega in vsebine načrtovane investicijske namere, lastniške razdrobljenosti, zahtevnosti priključevanja na gospodarsko javno infrastrukturo, varstvene režime na lokaciji in zahtevnosti dogovarjanja o ustrezni prostorski ureditvi.
Pri državnih prostorskih načrtih je ključna vrsta predlagane prostorske ureditve in njen obseg. Ker gre za praviloma velike infrastrukturne posege v prostor (državne ceste, železnice, elektrarne, letališča, pristanišča ipd.), je pričakovati obsežno usklajevanje z varstvenimi režimi prostora, hkrati pa tudi s širšo javnostjo, ki je do posegov v prostor vse bolj odklonilna. Po mojem mnenju bi bilo učinkovito, če bi priprava takšnega akta trajala do tri leta, največ pa pet let. Če v petih letih DPN ne moremo uskladiti, potem smo delali neučinkovito ali pa je naš predlog slab.
Najbolj kompleksni prostorski akti so občinski prostorski načrti. Če spremembe OPN predstavljajo večje število lokacij, potem takšnega akta ne bomo pripravili in uskladili prej kot v dveh do treh letih. Realno pa tudi v tem primeru menim, da so vsi postopki, ki so daljši od enega mandata, nesprejemljivi in so posledica napačnih odločitev, praviloma že na začetku postopkov priprave OPN.
Verjetno bomo morali zaradi učinkovitosti postopkov zmanjševati obseg predlaganih sprememb in ga tudi ločevati v različne vsebinske pakete (npr. spremembe OPN za potrebe stanovanj ločiti od potreb za gospodarski razvoj). Posamične pomembne lokacije (npr. razvoj pomembne gospodarske ali industrijske cone) lahko vodimo tudi v posamičnem ločenem postopku priprave OPN. Pri tem moramo biti previdni glede celovitosti naših rešitev in skrbi za celote prostor. So pa taki postopki lahko hitrejši in jih je mogoče zaključevati tudi v času dobrega leta.
Priprava OPPN pa nikakor ne bi smela trajati dlje od dveh let, učinkovito pa bi bilo, če bi postopke priprave OPPN zaključevali v 12 do 18 mesecih.
Vendar pa moram opozoriti, da so takšni roki dosegljivi le ob profesionalnem pristopu vseh deležnikov v procesu prostorskega načrtovanja. Za gospodarstvo je najbolj pomembno, da se celotnega procesa ne lotimo naivno na način »bomo že kako«. To ne gre več. Pobuda za umeščanje v prostor mora biti izjemno dobro razvojno utemeljena, hkrati pa je treba poleg razvojnih vprašanj nedvoumno utemeljiti tudi odnos do varstvenih režimov v prostoru, okoljskih vplivov in odnosa do sprejemljivosti posega v prostor s strani javnosti.
Prostorsko planiranje nima prav nobenega smisla, če plana ni mogoče udejanjiti. In to je verjetno največja rak rana urejanja prostora v Sloveniji.
Kje bi morala država poseči na tem področju, da bi se stvari začele čim prej urejati?
Ključna naloga države je postaviti učinkovit sistemski okvir. S tem nikakor ne mislim samo predpisov, ampak tudi organizacijo, kader in denar za pripravo, izvajanje in spremljanje prostorskega planiranja in načrtovanja.
Na zakonodajni ravni je treba urediti kaos sektorskih predpisov, ki so tiho in netransparentno posegli na polje prostorskega načrtovanja in pod pretvezo učinkovitosti bistveno načeli celovitost načrtovanja posegov v prostor. Izjeme, ki jih imamo zdaj v zakonih o umeščanju obnovljivih virov energije, kmetijskem zakonu za kmetijske objekte, popoplavno sanacijo, legalizacijo in podobno, bi morale biti del celovitega sistema prostorskega načrtovanja.
Kot sem že omenil, bi morala država tudi učinkovito urediti procese (in postopke) usklajevanja nasprotujočih si javnih interesov v prostoru. Nujno je torej vzpostaviti ne samo sistem usklajevanja, ampak tudi sistem odločanja. Umeščanje v prostor je problematično zaradi splošnega nezaupanja v družbi. Brez zaupanja v strokovne rešitve in verodostojnost in kompetentnost inštitucij pa novih posegov v prostor ne bomo mogli zagotoviti. Včasih moramo narediti kaj za ljudi tudi proti njihovi volji.
Slovenija ima za sabo zanimivo izkušnjo s primerom investicije, ki jo je Magna izvedla pri nas. Takrat je država poskrbela, da so določeni postopki stekli hitreje. Kako vi gledate na take primere? Kako bi morali to reševati?
Magna je res zanimiv primer. Država je s posebnim zakonom, ki se ga je prijel vzdevek »Lex Magna« pravzaprav opredelila, da je prostorska investicija Magne v Hočah v javnem interesu. To je naredila za eno podjetje in za eno lokacijo in s tem naredila precedenčni primer, ki pa ga ni vgradila v sistem prostorskega načrtovanja. Takšnega pristopa izrazito ne podpiram! Na tem mestu ne bom razpravljal o tem, ali je lokacija in poseg v prostor na tem območju primeren. To je sistemsko manj pomembno. Za kredibilnost države oziroma sistema prostorskega načrtovanja je ključno, da sistem omogoča učinkovito realizacijo vseh dobrih investicijskih namer, slabe in špekulativne investicijske namere pa čimprej izloči iz sistema in se z njimi ne ukvarja.
Največ, kar bi se iz primera Magna lahko naučili, je, da še vedno nismo jasno opredelili, katere gospodarske pobude so v javnem interesu in imajo zato v usklajevanju posegov v prostor enakovreden status v usklajevanju s predpisanimi varstvenimi režimi prostora. V našem podjetju pomagamo mnogim največjim slovenskim gospodarskim družbam realizirati investicijske namere, za katere lahko trdim, da so bistveno pomembnejše od Magne, pa se vseeno prebijajo skozi kompleksne postopke umeščanja objektov v prostor brez vsake pomoči države.
V kolikor bi Lex Magna pomenila vzvod za drugačen, bolj celovit in učinkovit proces umeščanja v prostor, potem bi zamižal na eno oko in bi akcijo takratnega gospodarskega ministrstva in Vlade RS štel kot dobronameren poskus reševanja gordijskega vozla sistemske neučinkovitosti prostorskega načrtovanja. Žal pa ugotavljam, da smo se spet lotili enkratne akcije, ki je pri ostalih gospodarstvenikih pustila le upravičen občutek neenakosti, nemoči in slabo voljo. Celovitih sistemskih rešitev pa še vedno ni.
Kakšen je po vaši oceni vpliv stanja na področju prostorskega umeščanja na gospodarski razvoj države?
Menim, da je neučinkovitost umeščanja v prostor makroekonomski problem naše države. Verjetno ga ni lahko izračunati, bi pa bil kot prostorski načrtovalec zelo vesel, če bi kateri od priznanih slovenskih makroekonomistov mojo zgornjo tezo tudi dokazal in ovrednotil.
Slovenija ima veliko prednosti, ki izhajajo iz njene lege in prostora. Ima izjemno prometno lego na križišču dveh evropskih prometnih koridorjev. Ima (poleg Trsta) najbolj severno luko v Sredozemlju. Zaradi prometne lege ima izjemne razvojne možnosti za razvoj gospodarstva in logistike. Slovenija je tudi geografsko, reliefno in biotsko raznovrstna, vodnata, z izjemnim prepletom naravne in kulturne krajine. S tem imamo izjemne pogoje za razvoj turizma in tudi novih dejavnosti, ki jih bo prinesla prihodnost zaradi podnebnih sprememb in s tem pogojenega drugačnega odnosa do prostora. In še bi lahko našteval. Velikokrat rečem, da se sploh ne zavedamo, da živimo v eni od oaz tega planeta.
Žal naših prostorskih danosti in prednosti ne znamo dovolj učinkovito uporabiti. Slovenija je majhna država z izrazito razpršeno poselitvijo, kar je delno posledica naravnih danosti, delno pa tudi napačnega prostorskega razvoja v obdobju po 2. svetovni vojni. Nova strategija prostorskega razvoja Slovenije usmerja prostorski razvoj v mesta, ki so v Sloveniji izrazito šibka. Slovenija ima na primer kar 6.000 naselij, od tega pa le šestnajst mest z več kot 10.000 prebivalci in praktično samo eno mesto z več kot 100.000 prebivalci. Učinkovitost ukrepov prostorskega planiranja je zato manjša, kot pa v prostorsko bolj urejenih državah in v milijonskih mestih.
Strateško se bomo morali odločiti, ali želimo biti zelena oaza ali gospodarska gazela Evrope. Menim, da bi bilo mogoče slediti obema ciljema, vendar bi morali bolj odločno, usmerjeno in disciplinirano umeščati gospodarske pobude ob evropske prometne koridorje in v širša mestna območja ter zelo zadržano in premišljeno posegati v prostor na preostalem območju države.
V zadnjem letu sem nekaj tednov preživel na najbolj poseljenih delih Zemlje – na Japonskem in v Indiji. Glavni nauk teh tudi študijskih poti je, da so izzivi prostorskega načrtovanja v Sloveniji obvladljivi in rešljivi. Ni razloga, da ne bi zmogli. Države in družbe rešujejo veliko težje izzive, kot so naši. Nismo sami, pa tudi najbolj pametni ne. Nekatere tuje prakse so dokazano izvedljive. Zgoščanje poselitve je na primer mogoče tudi brez izgube kvalitete prostora.
Trenutno smo zaradi neučinkovitosti prostorskega načrtovanja gospodarsko manj privlačni in regionalno manj konkurenčni. Lahko bi bilo tudi drugače.
So pri nas kakšni primeri dobrega prostorskega načrtovanja, ki bi jih bilo vredno posnemati? So kakšne prakse iz tujine, ki bi jih lahko posnemali?
Seveda. Lahko bi izpostavil kar nekaj primerov. Občinski prostorski načrt občine Ankaran je po mojem mnenju najbolj trajnostni prostorski načrt v Sloveniji. Odločno se je spopadel z izzivi prekomernih območij stavbnih zemljišč, določenih v starih prostorskih planih še v bivši državi. V kar nekaj primerih je bil z novim OPN prostorski obseg stavbnih zemljišč utemeljeno zmanjšan. Nov OPN temelji na strokovnih izhodiščih in podlagah ter je bil intenzivno in v vseh fazah usklajevan z javnostjo. Pristop je bil strokoven in vključujoč. To je opazila tudi strokovna javnost in Zbornica za arhitekturo in prostor je aktu dodelila strokovno nagrado Zlati svinčnik.
Tudi prostorski razvoj mesta Ljubljane v zadnjih petnajstih letih je gotovo primer dobre prakse. Odpiranje javnega prostora, reševanje prometa z novimi mestnimi vpadnicami in parkirišči P+R na vstopnih točkah mesta, vse večji obseg peš con v mestnem jedru, nove parkovne ureditve ipd. so primeri dobre prakse. Nagrada »Zelena prestolnica Evrope« je veliko priznanje temu trudu. Ima pa Ljubljana velik izziv, da na poti sprememb ne omaga. Nova vizija »Ljubljana 2045« je zato izjemno pomembna.
Če grem na podrobnejše merilo, bi lahko izpostavil razvoj gospodarske cone družbe Novartis v Mengšu. Zanjo smo pred desetimi leti izdelali strateški načrt prostorskega razvoja – masterplan. Izdelali smo ga skupaj z upravo podjetja in svetovanjem švicarskih strokovnjakov. Masterplan je bil podlaga za notranji razvoj podjetja kakor tudi za širitev gospodarske cone. Z masterplanom ter skupaj z ustreznim procesom prostorskega načrtovanja in z zagotovljenimi nadomestnimi ukrepi za varstvo kmetijskih zemljišč, smo zagotovili pogoje za širitev stavbnih zemljišč iz dotedanjih 12 na sedanjih 24 hektarjev. To pomeni, da ima družba Novartis na tem območju dolgoročne možnosti za razvoj podjetja. Poleg izjemnega znanja slovenskih strokovnjakov na področju biofarmacije je to eden od ključnih pogojev, da razvoj te dejavnosti ostane v Sloveniji.
Prav tako je v tujini nešteto dobrih praks. V zadnjem desetletju je glavno gonilo dobrih sprememb v mestih trajnostna mobilnost. Vzor na tem področju sta Danska in Nizozemska, ki trajnostno mobilnost živita že več desetletij. Za drugačen pristop k prometu rabimo predvsem manjšo odvisnost od osebnega avtomobila, ne glede na to ali ga poganja dizelsko gorivo ali elektrika. Zato pa rabimo drugačno organizacijo prostora. Sodobni trendi urejanja mest gredo v smeri mešanih rab, večfunkcionalnosti in dostopnosti. Razvijajo se koncepti 15-minutnih mest, kjer ima prebivalec na majhnih razdaljah dostopnih peš, s kolesom in javnim potniškim prometom na voljo vse potrebne usluge, oskrbo in storitve. Zaradi majhnosti slovenskih mest moramo te koncepte prevesti na 5-minutna mesta, hkrati pa aktivno reševati probleme dostopnosti zaradi naše izrazito razpršene poselitve.
Trenutno smo zaradi neučinkovitosti prostorskega načrtovanja gospodarsko manj privlačni in regionalno manj konkurenčni.
Kaj bi sicer vi na tem področju najprej spremenili?
Še enkrat bi na strateški ravni opozoril na primanjkljaj in pomen regionalnega planiranja. Mnogih prostorskih problemov namreč ni mogoče rešiti z državnim prostorskim načrtovanjem (od zgoraj navzdol) Izdelava DPN je namenjena samo načrtovanju pomembnih prostorskih ureditev državnega pomena. Prav tako pa regionalnih prostorskih ureditev ne moremo načrtovati z občinskimi prostorskimi akti (od spodaj navzgor), saj le ti praviloma presegajo občinske meje. Zato je večina regionalnih projektov zgolj seznam želja, njihova realizacija, ki je praviloma pogojena z umeščanjem le teh v prostor, pa je zelo slaba.
Na operativni izvedbeni ravni pa poleg neučinkovitega planiranja najbolj šepa izvedba planov. Prostorsko planiranje nima prav nobenega smisla, če plana ni mogoče udejaniti. In to je verjetno največja rak rana urejanja prostora v Sloveniji. Realizacija prostorskih planov je v učinkovitih sistemih pogojena z učinkovitim sistemom ukrepov zemljiške politike. Gre za izjemno pomemben del sistema urejanja prostora, s katerim pa se v Sloveniji ne ukvarja praktično nihče.
Če sem zelo konkreten … ali potrebujemo nov davek na nepremičnine in kakšen naj bo, kako operativno in učinkovito izvajati komasacije, ali je predkupna pravica opredeljena na način, da spodbuja trg in hkrati zagotavlja trajnostno rabo, ali naj komunalno opremljajo zemljišča občine ali investitorji, ali komunalni prispevek zagotavlja vzdržno obnavljanje gospodarske javne infrastrukture, ali je samooskrba problem ali rešitev in še in še so vprašanja, s katerimi se premalo ali pa sploh ne ukvarjamo. Kaj šele, da bi zgradili mehanizme, ki bi nam omogočali ali celo poenostavili realizacijo planov.
Če smo že bili pri tujih primerih … Baskija ima zakon, ki investitorja obvezuje, da 15 % prostora svoje investicije nameni javnim zelenim površinam in jih brezplačno preda lokalni skupnosti. Vsekakor zemljiški ukrep, ki bi ga prej pripisal Kubi kot Španiji. Asier Abaunza Robles, mestni urbanist Bilbaa, je pred kratkim na konferenci v Ljubljani takšno ureditev navedel kot primer dobre prakse.
Eno od področij, o katerem se precej govori, je izkoriščanje degradiranih območij. Kakšen potencial vi vidite v tem?
O sanaciji degradiranih območij oziroma nasploh o t.i. 'brownfield' investicijah veliko govorimo in malo delamo. Razlog je zagotovo v tem, da je poseg v obstoječe stavbno tkivo še vedno bistveno dražji od posega na prosta nepozidana stavbna zemljišča (t.i. 'greenfield' investicije). Posebej bi opozoril še na potrebno zapolnjevanje in zgostitve znotraj mest (t.i. 'infield' investicije), ki bodo v prihodnosti zelo pomembne.
Zavedati se namreč moramo, da smo v evropske in slovenske strategije že zapisali koncept ničelne rasti stavbnih zemljišč, kar preprosto pomeni, da se bo v prihodnjih desetletjih večino investicij izvajalo s prenovo oziroma zgoščevanjem. Racionalna raba zemljišč bo končno postala osnovna paradigma rabe prostora. V Sloveniji imamo še ogromno prostora za boljšo rabo zemljišč. Že v obstoječih prostorskih aktih imamo v povprečju več kot 30 % nepozidanih stavbnih zemljišč. Nekatera sicer niso in ne morejo biti namenjena gradnji stavb, kot so zeleni pasovi ob cestah in rekah, mestni parki, trgi ipd. Preostala že opredeljena stavbna zemljišča pa bi bilo treba aktivirati. Zelo velika količina teh zemljišč je komunalno neopremljenih in bodo za razvoj in gradnjo na teh območjih potrebna še velika vlaganja. Tukaj je ogromen problem finančna šibkost občin in nevzdržnost komunalne ekonomije nasploh. Zato se obveznost komunalnega opremljanja prenaša na investitorje, ki z gradnjo komunalne opreme v naravi poplačajo komunalni prispevek. To področje je še vedno zelo netransparentno in povzroča špekulacije in korupcijska tveganja.
Pred osamosvojitvijo Slovenije in reformo lokalne samouprave so za prostorski razvoj operativno skrbeli občinski skladi stavbnih zemljišč z lastnim proračunom in namenskimi sredstvi za opremljanje in razvoj stavbnih zemljišč. V strokovni javnosti smo prepričani, da je bil ta mehanizem dober in da bi ga bilo smiselno ponovno uvesti. Takšen poskus je bila uvedba t. i. 'zemljiških služb' v času priprave Zakona o urejanju prostora (ZUreP-2), vendar ta predlog ni doživel podpore občin. Je pa res, da so današnje občine drugačne, manjše in strokovno in operativno bistveno bolj šibke od svojih predhodnic.
Eden od predlogov, kako reševati te težave je tudi spreminjanje namembnosti velikih enostanovanjskih hiš v večstanovanjske. Zakaj občine niso naklonjene temu spreminjanju?
Tudi tukaj so rezerve očitne. Prevelike hiše so v Sloveniji dejstvo in nedvomno potencial za boljšo rabo obstoječega stavbnega fonda in s tem manjše pritiske na nova stavbna zemljišča. Menim, da je predlog dober, ni pa izvedljiv povsod. V tem primeru je ključno vprašanje t. i. funkcionalnega zemljišča stavbe oziroma gradbene parcele. Ključna razlika med enodružinsko in večstanovanjsko gradnjo je v drugačni rabi zunanjega prostora objekta, ki je pri večstanovanjski gradnji skupen. Gre za drugačno kulturo bivanja. Ravno zaradi skupne rabe zunanjih površin sem velik zagovornik večstanovanjske gradnje v mestih in večjih naseljih. V naselju enodružinskih hiš skupni prostor predstavljajo ulice stisnjene med ograje, pri večstanovanjski gradnji pa je celotni parter prostor skupnosti. Pri prenovah enodružinskih hiš v večstanovanjske bi zato morali po mojem mnenju preprečiti delitev parcel med etažne lastnike. Že tako ali tako bo velikost takšnih parcel problematična. Nikakor si ne želimo, da bi celotna parcela takšne hiše postala asfaltirano parkirišče, naša naselja pa bi se spremenila v urbane spačke.
Vseeno še enkrat poudarjam, da je predlog dober. Lahko je del stanovanjske in tudi gospodarske strategije države. Slovenci smo znani kot spretni samograditelji. Čeprav prostorski načrtovalci in arhitekti vprašanje samograditeljstva praviloma problematiziramo, pa bi z dobro usmerjenim, vodenim in nadzorovanim projektom prenove velikih stanovanjskih hiš lahko uspeli. Dobro sodelovanje strokovnjakov in lastnikov teh hiš bi bilo ključno. Menim, da bi imel projekt tudi pomembne javnofinančne učinke (manjši vložki v komunalno opremljanje, bolj racionalna raba prostora, manj širitev stavbnih zemljišč), zato bi ga lahko tudi subvencionirali.
Strah občin je po mojem posledica tega, da so sicer mnoge ideje dobre, izvajanje pa je brez usmeritev prepuščeno občinam, ki preprosto niso dovolj kompetentne in nimajo dovolj sredstev in kadrov za izvajanje projektov. Menim, da bi bilo smiselno pripraviti občinam priporočila in usmeritve za pripravo prostorskih aktov. Lahko bi za takšne prenove predpisali tudi drugačne pogoje za obračun komunalnih prispevkov. Gotovo pa bi morali na državi najti tudi operativnega nosilca takšnega projekta.
Že pred več kot desetimi leti ste zapisali, da je lahko davek na nepremičnine eden od ukrepov prostorske politike. Danes še vedno ostajamo pri ideji o davku. Kako gledate na to področje danes?
Oh, to pa je boleče. Bil sem strokovni član vladnega sveta za uvedbo davka na nepremičnine pri treh vladah. Po razveljavitvi Zakona o davku na nepremičnine s strani Ustavnega sodišča v letu 2014 so se sprožile aktivnosti za pripravo novega zakona, ki pa so postopno zamrle. Naj bom jasen … Davka na nepremičnine nimamo, ker za to ni niti najmanjše politične volje. Na podlagi izkušenj sem prepričan, da nobena politična stranka uvedbe davka na nepremičnine iskreno ne podpira ali pa ji vsaj ni ena od prioritet. Koalicijske pogodbe so v tem segmentu mrtva črka na papirju.
Menim, da bi bil nov zakon o davku na nepremičnine nujno potreben. Ne toliko zaradi javnofinančnega učinka. Javnosti je verjetno manj znano, da je prihodek iz nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) v zadnjih desetih letih tiho zrasel iz 180 na preko 250 milijonov. Ne vem, če je imela katera davčna dajatev takšen dvig. Dvig je bil sicer pretežno upravičen, ker je temeljil na izboljšanju podatkov o nepremičninah in delno na odmeri NUSZ za nepozidana stavbna zemljišča, kar je bilo tudi potrebno.
Ima pa sedanji sistem NUSZ, ki ga vlečemo še iz Jugoslavije, velike težave. Predvsem je po mojem problematična netransparentnost sistema. Nepremičninske evidence so javne, davčna odmera pa seveda ne. Ali občine dejansko uporabljajo prave podatke za davčno osnovo, je očem skrito. Še posebej to velja za nepozidana stavbna zemljišča, kjer državna evidenca sploh ne obstaja, občinske evidence pa niso javno objavljene.
Za urejanje prostora bi bila ključna odmera davka na zemljišča. Po sedanjem sistemu je namreč možna odmera samo za komunalno popolnoma opremljena stavbna zemljišča, ki pa jih je malo. Vsa ostala stavbna zemljišča sploh niso obdavčena, na trgu pa dosegajo zelo visoko ceno. Posledično lastniki nepozidanih stavbnih zemljišč ne prodajajo, temveč jih čuvajo za prihodnje generacije. Novih stavbnih zemljišč pa ravno zaradi teh neizrabljenih zalog ne smemo na novo ustvarjati. Tako imamo polna skladišča in prazne trgovske police. Kupcu to pač nič ne pomaga. Trg stavbnih zemljišč ne deluje. Cena stavbnih zemljišč kljub ustreznim zalogam še naprej raste v nebo. To je tipičen primer, kjer bi država morala poseči z interventnimi ukrepi, saj pri stavbnih zemljiščih prosti trg ne deluje učinkovito, predvsem pa ne skladno s prostorskimi cilji trajnostnega razvoja.
Sem pa glede uvedbe davka na nepremičnine pesimist. Bojim se, da razlogi, ki jih naštevam, ne premagajo političnega oportunizma, še posebej ker uvedba davka ne bi imela večjega neposrednega finančnega učinka. Sprejem zakona v letu 2014 je bil posledica takratne grožnje evropskih sankcij. Vse kaže, da se nekatere zadeve pri nas lahko premaknejo samo s pritiskom od zunaj.
Stroka je glede davka vendarle opravila tehtno razpravo. Izhodišča so pripravljena. Po mojem mnenju je treba davek navezati na prostorsko in zemljiško politiko. Ali bomo obdavčevali bogastvo (drugo, tretjo in naslednje nepremičnine), ali bomo z davkom dodatno obremenjevali ali razbremenjevali gospodarstvo, ali se bomo odločili za najširšo davčno osnovo in obdavčili vse nepremičnine, tudi kmetijska zemljišča, gozdove, občinsko in državno lastnino, kulturno dediščino in cerkveno lastnino, so vprašanja politike in družbenega dogovora. Sam sem zagovornik najširše davčne osnove in primernih davčnih stopenj. Izjeme in oprostitve so za Slovenijo žal še vedno samo prostor za manipulacijo.
Glavno sporočilo večjim gospodarskim družbam je, da se investicija ne začne s projektiranjem stavb, ampak s prostorskim načrtovanjem.
Podjetjem ponujate na področju njihovega prostorskega razvoja rešitev s celovitim pristopom. Lahko poveste kaj več o tem?
Prostorsko načrtovanje je v javnem interesu. Kadarkoli delamo za zasebni sektor smo zato vedno v precepu med zasebno pobudo ter zahtevami predpisov in skupnosti. Kljub temu da smo strokovno zavezani javnim in skupnim interesom, pa v zadnjih letih ugotavljamo, da jih lahko vse bolje zagotavljamo tudi skozi dobro vodene gospodarske pobude.
Ob tem bi posebej izpostavil načrtovanje industrijskih in gospodarskih con, predvsem njihovo prenovo. Pričakovati je, da bomo nove industrijske cone zelo težko umeščali v prostor, zato se bomo morali v gospodarskem razvoju osredotočiti na prenovo in revitalizacijo obstoječih con. Številna podjetja se soočajo s prostorsko stisko, ki je posledica preteklega stihijskega razvoja podjetja, nejasne vizije razvoja in oteženega pridobivanja novih stavbnih zemljišč zaradi prostorsko zakonodajnih omejitev, visokih stroškov nakupa zemljišč in pomanjkanja primernih lokacij za širitev. Neučinkovita izraba prostora posledično bistveno vpliva na učinkovitost in optimizacijo procesov znotraj podjetja.
V zadnjih letih smo za razvoj takšnih con razvili pristop in proces priprave celovitega strateškega načrta prostorskega razvoja podjetja – masterplan. Izdelan je na podlagi razvojne vizije podjetja in opredeli prostorski razvoj gradbenih investicij. Kot temeljni strateški dokument, masterplan podjetjem pomaga identificirati optimalne možnosti za prestrukturiranje, rast in širitev, obenem pa zagotavlja, da je prostorski razvoj trajnostno in ekonomsko učinkovit. Z jasno zastavljenimi cilji in razvojnimi usmeritvami naslavlja ključne korake za doseganje dolgoročne vizije podjetja.
V okviru procesa priprave masterplana izdelamo podrobno analizo prostora, pripravimo cilje prostorskega razvoja skladne z dolgoročno vizijo, pripravimo razvojne scenarije ter na podlagi izbranega scenarija zasnovo prostorskega razvoja, ki jo razčlenimo v faze v procesu ter naredimo načrt ukrepov za realizacijo. Ukrepi so vezani na pripravo prostorske in gradbene dokumentacije, usklajevanje z deležniki, pridobivanje zemljišč, urejanje logistike, opremljanje z energetsko in komunalno infrastrukturo, tehnološke procese, oceno tveganj itn. Ob tem je zelo pomembno, da ne pozabimo na načrtovanje obveščanja in vključevanja javnosti, kar v zadnjih letih predstavlja eno večjih tveganj pri realizaciji investicijskih namer.
Za učinkovito izvajanje prostorskega načrta masterplan razčleni razvojni proces v ločene, jasno opredeljene faze. Te faze so skrbno načrtovane in časovno usklajene, kar omogoča podjetjem, da vnaprej načrtujejo potrebne korake za izvedbo, identificirajo morebitne ovire in pravočasno sprejmejo ukrepe za premagovanje teh ovir. Ta pristop zagotavlja usklajevanje med različnimi oddelki in deležniki ter podpira tekočo evalvacijo in prilagajanje načrta glede na spreminjajoče se okoliščine.
Takšne masterplane smo izdelali za družbe Novartis v Mengšu, Knauf Insulation v Škofji Loki in Novem Marofu na Hrvaškem, MM Količevo v Domžalah. Trenutno za Občino Trbovlje in družbo Dewesoft pripravljamo razvoj območja Mesta akrobatov na Lakonci nad Trbovljami ter razvoj gospodarske cone družbe Lek v Lendavi.
Glavno sporočilo večjim gospodarskim družbam je, da se investicija ne začne s projektiranjem stavb ampak s prostorskim načrtovanjem. Prav v tej začetni fazi načrtovanja so, ob napačnem pristopu, prisotna največja tveganja, ki lahko investicijo celo v celoti onemogočijo.
