Shrani za kasnejše branje.
Banke bodo postale pozornejše pri financiranju projektov na poplavnih območjih, zato bo marsikateri investitor iskal tudi alternativne vire financiranja.
Darja Kocbek
Med posledicami, ki se po poplavah na trgu nepremičnin pokažejo tako rekoč takoj, je zagotovo začasno popolnoma ustavljen promet z nepremičninami na poplavljenih območjih, saj v takšnih razmerah trgovanje niti mogoče niti smiselno.
Bodoči investitorji naj bodo pozorni na lokacijo zemljišča ali nepremičnine in naj naredijo natančnejš analizo preteklih poplavnih dogodkov.
Foto: ATEU
Tudi na daljši rok se posledice poplav lahko začutijo v zmanjšanem obsegu prometa z nepremičninami na poplavnih območjih, saj bodo bodoči kupci zagotovo bolj pozorni pri nakupu objektov in zemljišč, nevarnost poplav na določenih območjih pa bi utegnila marsikoga odvrniti od nakupa, nam je pojasnila Andreja Borštnar, direktorica družbe ATEU.
»Če je ustavitev prometa z nepremičninami nekaj, kar je vplivalo na ves segment prebivalstva, pa je prvi učinek pri podjetjih predvsem izpad dohodka iz dejavnosti, kar posledično pripelje do zamud pri odplačevanju posojil in računov dobaviteljem,« razlaga. To se bo po njenih besedah dolgoročno odrazilo v večjem številu slabih terjatev bank (NPL portfelji), večjem številu prestrukturiranj, stečajev, izvršb in prisilnih poravnav. Tudi banke bodo postale pozornejše pri financiranju projektov na poplavnih območjih, marsikateri investitor bo zato iskal tudi alternativne vire financiranja pri svojih projektih, kar odpira možnosti za alternativne sklade, ki se ukvarjajo s posojanjem denarja ali pa zasebne posojilodajalce.
»Ko v to zmes vključimo še visoko inflacijo, kateri smo trenutno priča, visoke obrestne mere in splošno ohlajanje gospodarskega okolja, pa se lahko situacija tukaj še bolj potencira. A vendarle, kot smo bili priča že v preteklosti, so prav takšne razmere lahko tudi priložnost za nove investicije in projekte, ki pa so trenutno že bolj dolgoročnega značaja,« je povedala Andreja Borštnar.
Gradnja na ogroženih območjih bi morala biti prilagojena na poplavne dogodke tako, da je škoda čim manjša in sanacija čim cenejša.
Dolgoročna posledica poplav bo po njeni oceni, do bo zaradi večjega poudarka na zmanjšanju poplavne ogroženosti in strožje zakonodaje na poplavnih območjih težje pridobiti gradbeno dovoljenje. Vse večji pritisk bo tudi s strani občin za spremembo namembnosti zemljišč v stavbna, saj bo zemljišč, ki so primerna za pozidavo po obstoječih prostorskih aktih, najverjetneje primanjkovalo.
Upajo, da se čez mnenje stroke ne bo več hodilo
»Med strokovnim kadrom je visoka stopnja upanja v večje povezovanje različnih strok, ki so vključene v urbanistično načrtovanje. Upamo, da bo tudi zunaj stroke posluh dovolj velik in da se čez mnenje stroke ne bo več hodilo. Do sedaj so imeli drugi odločevalci večjo moč kot tehnična utemeljitev. Pričakovati je, da se bo vsaj nekoliko povečal vpliv stroke glede posegov v prostor,« upa Andreja Borštnar.
Strokovnjaki s področja urejanja prostora po njenih besedah upajo, da bo država končno pristopila k celoviti protipoplavni ureditvi na celotnem območju Slovenije, ki ne bo omejeno na občine. Lastniki nepremičnin morajo v vsaki situaciji najprej poskrbeti za svojo varnosti in zdravje. Sanacije nepremičnin se morajo lotiti skrbno, strokovno in se v primeru pomanjkljivega vedenja obrniti na strokovnjake za pomoč. Le tako bodo dolgoročno zmanjšali stroške sanacije. Spremljajo naj finančne spodbude, ki se odpirajo. Pozivajo naj lokalno samoupravno skupnost k ukrepanju, svetuje Andreja Borštnar.
Andreja Borštnar, direktorica družbe ATEU, meni, da bi morali vpeljati strožje omejitve gradnje na poplavnih in plazovitih območjih.
Foto: ATEU
Za boljšo zaščito pred posledicami ujm, ki jih bo po napovedih stroke v prihodnje vse več, bi po njeni oceni morali vpeljati strožje omejitve gradnje na poplavnih in plazovitih območjih ter kršitve tudi strožje sankcionirati. Potrebno bi bilo poenostaviti postopke. Nazadnje bi tudi gradnja na ogroženih območjih morala biti prilagojena na poplavne dogodke v smislu, da je škoda čim manjša in sanacije te čim cenejša.
»Ko v Srednji Ameriki monsun uniči ceste, te ponovno vzpostavijo v delujoče stanje v dveh dnevih. Ko poplava uniči stanovanjske hiše, te enostavno zgradijo nazaj v razmeroma hitrem času, brez potrebnega ponovnega pridobivanja dovoljenj. Hiše so zgrajene iz enostavnih in hitro nadomestljivih materialov. Ceste so grajene tako, da jih je mogoče le z delovnimi stroji in brez večjih gradbenih del ponovno vzpostaviti. Vsa infrastruktura in gradnja je prilagojena na ujme tako, da se vse hitro nadomesti,« pojasnjuje Andreja Borštnar.
V letu 2022 je podatke o poslovanju na Ajpes predložilo 3.356 družb ter 341 samostojnih podjetnikov v dejavnosti poslovanja z nepremičninami (SKD L68), medtem ko je bilo še okoli 1.000 poslovnih subjektov drugačnih statusnih oblik ali pa niso bili zavezani k oddaji letnega poročila. V primerjavi s preteklim letom se je število družb povišalo za 5,5 %, število samostojnih podjetnikov, ki so predložili letno poročilo, je upadlo za 7,8 %, medtem ko je število preostalih statusnih oblik naraslo za 30 % in predstavljajo dobro petino vseh subjektov.
Pripravila Analitika GZS
Da so objekti zgrajeni na več generacij, je nesmisel
Pri nas temu ni tako. Nujna rekonstrukcija objekta mora ponovno iti čez postopek pridobitve uporabnega dovoljenja, še vedno je potrebno prijaviti pričetek gradnje z vso potrebno dokumentacijo v izredno kratkem roku. Poleg tega so objekti zgrajeni na več generacij, kar je popoln nesmisel, že če vemo, da se moda spreminja, spreminjajo se bivalni pogoji in s tem tudi želje. »Če pa upoštevamo, da je objekt lahko že v eni generaciji večkrat poplavljen, potem se je treba vprašati, zakaj gradimo tako, kot gradimo. In zakaj zakonodajalec postavlja merila, ki niso življenjska za vsako okolje. Ponekod si lahko privoščimo visoke zahteve po energetski varčnosti. Ponekod si pa lahko privoščimo visoke zahteve glede poplavne varnosti. Vsaka lokacija ima svoj čar in omejitve,« pravi Andreja Borštnar.
Bodočim investitorjem svetuje, naj bodo predvsem pozorni na lokacijo zemljišča oziroma nepremičnine, naredijo naj natančnejšo analizo preteklih poplavnih dogodkov, preverijo poplavno ogroženost na spletnih portalih PISO, iObčina, Atlas voda, pozanimajo naj se na občini … Včasih pa je dovolj že sprehod po zemljišču ali v okolici objekta, poučen investitor tako lahko prepozna potencialne nevarnosti.
Investitorji po besedah Andreje Borštnar naj pri investicijah na poplavnih območjih boljše pretehtajo finančno konstrukcijo projektov. V svojih finančnih konstrukcijah bi morali smiselno upoštevati tudi rezervacije za odpravo posledic poplav, v kolikor do njih pride. Direktna posledica takšnega pristopa je pritisk na zmanjšanje tržnih vrednosti zemljišč, saj bodo investitorji pripravljeni za zemljišče iz tega razloga plačati manj. V primeru, da do večjih ujm ne pride, se to sicer odrazi v višji donosnosti investicije oziroma v nižjem strošku gradnje oziroma projekta, vendar pa je tveganje posledično večje, kar se nekje mora odraziti.
Finančne konstrukcije projektov na poplavnih območjih bi morale upoštevati tudi rezervacije za odpravo posledic poplav.
Z vidika donosnosti bodo investitorji na poplavnih območjih zahtevali večje donose, na primer iz naslova oddajanja nepremičnin. Ker bodo najemnine vsaj srednjeročno verjetno ostale na razmeroma podobnih ravneh, bo ta učinek viden na padcu cen nepremičnin na teh območjih, prav zaradi višjih zahtevanih donosov. To še posebej velja za poslovne in industrijske objekte.
Tudi razvoj zemljišč (greenfield investicije) bo po mnenju Andreje Borštnar podvržen večjemu zahtevanemu donosu, saj bo tveganje v očeh investitorjev večje. Poleg tega pa bodo investitorji več svojih sredstev in časa vložili v natančne analize in skrbne preglede, marsikoga bo natančna analiza odvrnila od izvedbe projekta ali pa ga še utrdila v navdušenosti za projekt. »Seveda pa takšen pristop na dolgi rok ocenjujemo kot pravilen in ga vsem investitorjem priporočamo, saj bo zmanjšal možnosti zgrešenih investicij. Strošek skrbnega pregleda običajno v sami finančni konstrukciji projekta, sploh ko govorimo o večjih projektih, predstavlja relativno majhen delež,« razlaga.
Naloga države je nadzor vseh gradenj in zaustavitev nedovoljenih gradenj, še posebej na poplavnih območjih.
Veliko ljudi je ostalo brez domov, vendar nepremičnina ni pralni stroj
Poplave na trg nepremičnin nimajo velikega vpliva, čeprav je mnogim dobesedno odneslo domove, meni direktor družbe INSA Branko Potočnik, predsednik GZS Zbornice za poslovanje z nepremičninami (ZPN) in predsednik Združenja družb za nepremičninsko posredovanje v GZS ZPN. »Veliko ljudi je ostalo brez domov, vendar nepremičnina ni pralni stroj, da pač kupiš novega, če se pokvari. Povpraševanje po nepremičninah se zaradi poplav ni povečalo, imajo pa poplave dolgoročni vpliv na obnašanje kupcev, ki so bolj previdni pri nakupih. Zanima jih poplavna ogroženost, plazovitost terena in podobno,« nam je pojasnil.
Poplave so torej vplivale na previdnost in ozaveščenost. Morda tudi na znižanje cen na nekaterih ogroženih območjih, »po drugi strani pa smo pri marsikaterem oglasu za prodajo nepremičnine zasledili tudi poudarek, da nepremičnina ne leži na poplavnem območju, kjer pa so morda zaradi solidnosti terena cene tudi zrasle«.
Poplave so vplivale na previdnost in ozaveščenost, tudi na znižanje cen na nekaterih ogroženih območjih.
Foto: ATEU
Odpornost gradnje in materialov po besedah Branka Potočnika v zadnjih letih postaja vse pomembnejša. Podnebne spremembe botrujejo vedno večjim zahtevam po odpornosti na temperaturna nihanja, zaščiti pred vetrom, dežjem, točo in poplavami. Spreminjajo se tudi načini senčenja, izpostavljenosti soncu zaradi hlajenja in zaradi vgrajevanja sončnih elektrarn. »Ob nedavnih poplavah se je seveda izkazala skrb/malomarnost pri urejanju in čiščenju strug, odvodnjavanja, vzdrževanja in postavitve protipoplavnih nasipov, urejenosti kanalnih sistemov,« pristavlja Branko Potočnik. Nekatere v nedavni preteklosti izvedene aktivnosti posameznih občin so se izkazale za izrazito dobre (kanali, urejene brežine, nasipi …), medtem ko so se nekateri postopki zaradi nesoglasij, birokratskih, kapitalskih in osebnih zadržkov zavlekli predolgo, še opozarja.
Družbe v dejavnosti poslovanja z nepremičninami (SKD L68) so v letu 2022 ustvarile slabe 1,4 mrd EUR celotnih prihodkov ter 1,1 mrd EUR čistih prihodkov od prodaje. Zadnji so v primerjavi s preteklim letom narasli za 8,3 %. Družbe so ustvarile 615 mio EUR dodane vrednosti (13-odstotna rast). Produktivnost dela se je v primerjavi z letom 2021 dvignila za dobro desetino, na 110 tisoč EUR na zaposlenega. EBITDA je znašal 423 mio EUR in je bil višji za slabo šestino. 341 samostojnih podjetnikov posameznikov, ki so predložili letna poročila, je ustvarilio še 23 mio EUR čistih prihodkov od prodaje in 9,5 mio EUR dodane vrednosti.
Pripravila Analitika GZS
Občine morajo prevetriti svoje prostorske načrte
Osnovna naloga države je, da prepreči nove gradnje na poplavno ogroženih območjih in ugotovi, katera že naseljena in poplavno ogrožena območje je smiselno oziroma ekonomsko upravičeno sanirati. Prav tako je naloga države nadzor vseh gradenj in zaustavitev nedovoljenih gradenj, še posebej na poplavnih območjih. Naloga države je tudi vzdrževanje vodotokov in postavitev ter vzdrževanje razbremenilnikov, jezov, nasipov … Občine morajo prevetriti svoje prostorske načrte in jih prilagoditi glede na poplavno ogroženost. Prav tako je potrebno več pozornosti nameniti plazovitosti terena in geomorfološkim poročilom, nam je naštel Branko Potočnik.
Naloge lastnikov so po njegovih besedah pridobitev vseh potrebnih mnenj in soglasij pred pričetkom gradnje. Prav tako mora biti gradnja objektov skladna s projekti, ki upoštevajo poplavno ogroženost in plazovitost terena. »Lastniki objektov in zemljišč nemalokrat kapital in trenutne osebne interese postavljajo pred dolgoročne posledice. Vsekakor bi bilo smiselno, da razumejo in spoštujejo stroko in svoje trenutno zadovoljstvo omejijo z dolgoročnimi posledicami za širšo družbo in svoje potomce,« svetuje Branko Potočnik.
Poplave imajo dolgoročen vpliv na obnašanje kupcev, ki so pri nakupih bolj previdni in več pozornosti namenjajo podatkom o poplavni ogroženosti in plazovitosti terena.
Več naporov kot v spremembe in prialgoditve predpisov je po njegovih besedah treba vložiti predvsem v preprečevanje poplav, v boljšo zaščito objektov in naselij, s tem pa tudi prebivalstva. Strokovne službe morajo pripraviti podlage za nujne ukrepe, s katerimi bomo preprečili ali pa čim bolj omilili katastrofe, kot je bila avgustovska poplava. »Ozaveščanje o širših posledicah trenutnih odločitev, zmanjšanje ogljičnega odtisa v vseh življenjskih fazah objektov (od načrtovanja, gradnje, do vzdrževanja, zrušitve ali rekonstrukcije in reciklaže) – tako bivalnih, kot infrastrukturnih, je naloga, s katero se bomo morali nujno spoprijeti na vseh nivojih našega bivanja,« pojasnjuje.
Več pozornosti je treba nameniti tudi plazovitosti terena in geomorfološkim poročilom, opozarja Branko Potočnik.
Foto: Žan Osim
Kupci nepremičnin so že pozorni na možnost poplavne ogroženosti, v zadnjem času pa vedno več pozornosti namenjajo verjetnosti poplave ali plazu na območju, kjer leži nepremičnina, ki jih zanima. »Prav tako so pomembni podatki, ki vplivajo na odločitev za nakup nepremičnine o energetski učinkovitosti, potresni ogroženosti, materialih brez/ali z manj zdravju škodljivimi snovmi, z daljšo življenjsko dobo in možnostjo obnove oziroma nadomestitve,« razlaga Branko Potočnik.