Shrani za kasnejše branje.
GZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami, Slovensko nepremičninsko združenje FIABCI in Združenje lastnikov nepremičnin obdavčitvi nepremičnin ne nasprotujejo. Potrebno pa je nadaljevanje strokovne razprave, da pridemo do ustrezne rešitve.
Barbara Perko
Vlada je konec decembra potrdila predlog izhodišč za obdavčitev premoženja in ukrepe za razbremenitev dela. Javna razprava o predlogih se je zaključila 25. januarja. Predlagani zakon predvideva davčno obremenitev stanovanjskih nepremičnin na območju Slovenije, in sicer stanovanja, hiše in stavbna zemljišča. Skladno z vladnim predlogom bi bilo prvo stanovanje, ki ga lastnik uporablja za svoje bivanje, v celoti izvzeto iz nove obdavčitve. Druge nepremičnine bi bile deležne davčne ugodnosti, če bi jih lastniki oddajali v najem na podlagi najemnih pogodb.
V predlogu je predvidena obdavčitev z 1,45-odstotno davčno stopnjo. Osnovo za obračun davka bi predstavljala posplošena vrednost nepremičnine, ki jo izkazuje Geodetska uprava RS. Prihodki od davka pa bi se stekali v državni proračun. Pričakujejo, da bi se iz tega naslova lahko v proračun steklo največ okoli 600 milijonov evrov.
Predlog ni primeren za nadaljnjo obravnavo
GZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami, Slovensko nepremičninsko združenje FIABCI in Združenje lastnikov nepremičnin so na Ministrstvo za finance 23. januarja poslali skupne pripombe na predlog izhodišč za obdavčitev premoženja in razbremenitev dela. Po njihovem mnenju predlog novega davka na stanovanjske nepremičnine ni primeren za nadaljnjo obravnavo. Izpostavili so zlasti njegovo nesorazmernost pri lastnikih več nepremičnin v primerjavi s tistimi, ki imajo samo eno nepremičnino, kar je po njihovem mnenju ustavno sporno zaradi kršitve načela enakosti pred zakonom in načela sorazmernosti ukrepa z namenom oz. ciljem uvedbe davka samo na določene vrste nepremičnin. Direktor GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič je poudaril, da spet ne bi naredili čisto nič, če bi zakon pozneje padel na ustavnem sodišču. Pri tem je spomnil na odločitev omenjenega sodišča leta 2014, ko je razveljavilo takratni zakon o davku na nepremičnine.
Predlagani zakon v več točkah krši načela enakosti pred zakonom.
Kršitev načela enakosti pred zakonom vidijo, na primer, v predlagani obdavčitvi samo nerezidenčnih stanovanj in nezazidanih stavbnih zemljišč, ne pa tudi poslovnih nepremičnin in drugih zemljišč. Vlada svoje odločitve za obdavčitev samo okoli 15 odstotkov stanovanjskih nepremičnin, poslovnih pa sploh ne, ni ustrezno utemeljila. S tem je, tako Udovič, predmet obdavčitve postavljen zelo ozko. »Obseg obdavčenega premoženja so toliko znižali, da ne moremo govoriti niti o obdavčitvi premoženja, ker je to zavajajoče, niti o obdavčitvi nepremičnin, ker govorimo o samo enem zelo ozkem segmentu,« je v GZS-jevem podkastu Ozadja poudaril Udovič.
Na eno od spornih točk so opozorile tudi lokalne skupnosti. Davek, kot je predlagan, bi namreč v celoti pripadel državi, čeprav so v večjem delu nepremičninski davki izvirni prihodek občin. Udovič izpostavlja tudi položaj denacionalizirancev, torej tistih lastnikov stanovanjskih nepremičnin, ki so jih dobili nazaj v postopku denacionalizacije, vendar jim država od takrat ni dala drugega kot lastninsko pravico. Zavezala jih je, da morajo ohraniti najemnike, ki so bili v stanovanju, in da morajo oddajati stanovanja po neprofitni najemnini. Pred časom je ustavno sodišče odločilo, da mora država to neustavnost odpraviti. Udovič je pojasnil, da je država to storila tako, da je nekoliko zvišala najemnino, ki jo lahko ti lastniki zaračunajo. V luči predloga novega zakona pa se ti lastniki znajdejo v nezavidljivem položaju. »Če pogledamo najemnino, ki jo po stanovanjskem zakonu lahko zaračunajo, in davek, ki bi ga morali vseeno plačati, bi jim država skozi ta davek odvzela 60 ali 70 odstotkov tistega, kar lahko zaračunajo,« je dejal Udovič.
Direktor GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič je pripombe na predlog izhodišč za obdavčitev premoženja in razbremenitev dela pojasnil tudi v GZS-jevem podkastu Ozadja. Foto: Tadej Kreft
Predlagana davčna stopnja je previsoka
Kamen spotike je tudi predlagana davčna stopnja. 1,45 odstotka od posplošene tržne vrednosti nepremičnine je po Udovičevem prepričanju previsoka stopnja. »Že na prvi pogled je davčna stopnja izredno visoka, če se zavedamo, da je davek na nepremičnine iz leta 2014 na ustavnem sodišču padel zaradi bistveno nižjih davčnih stopenj oziroma zaradi razlik med davčnimi stopnjami, ki jih je takratni zakon predvideval za rezidenčne in nerezidenčne nepremičnine. Tukaj pa govorimo o 0-odstotni davčni stopnji za 85 odstotkov nepremičnin, in 1,45-odstotni davčni stopnji za preostalih 15 odstotkov,« je opozoril Udovič.
Bistveno težavo tako visoka davčna stopnja predstavlja za tiste, ki imajo drugo ali tretjo nepremičino, ki ni tržna, kar pomeni, da je ne morejo oddajati in ne bi rešila stanovanjskega problema. Takšni primeri so zidanice, vikendi, podedovane hiše, s katerimi si ne morejo pomagati in jih tudi prodati ne morejo po neki normalni ceni, niti jih ne morejo oddajati, ker na tistih območjih za to ni interesa. Tako visoka obdavčitev ima lahko za posledice »zelo inovativne načine izogibanja temu davku, ljudje se bodo fiktivno preseljevali, prijavljali stalno prebivališče na drugih naslovih, prenašali lastništvo nepremičnin«, je naštel. To bi pomenilo velike težave za evidence, vplivalo pa bi tudi na predviden davčni izplen. »Mislim, da bi se veliki večini lastnikov uspelo izogniti davku,« je dejal Udovič. Če bi bila davčna stopnja en promil, se ljudje s tem ne bi ukvarjali.
Predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI Marko Novak je izpostavil, da so trenutno lastniki stanovanjskih nepremičnin z nadomestilom za uporabo stavbnih zemljišč obremenjeni v povprečju z 0,04 odstotka od njihove vrednosti. To pomeni, da je predlagana stopnja obdavčitve 36-krat višja. Marko Novak je opozoril še, da odločitev vlade za izvzem prve nepremičnine pomeni za 80 odstotkov manjši obseg obdavčljivega premoženja.
»Da bi dosegli načrtovanih 600 milijonov evrov prihodkov, so torej zvišali stopnjo davka na 1,45 odstotka,« je dejal Novak. Sam kot bolj primerno vidi stopnjo davka pri zgolj nekaj promilih od vrednosti. Za začetek so to lahko le nepremičnine, potem pa naj se vključi še drugo premoženje nad določeno vrednostjo, da bi financirali dolgotrajno oskrbo, je predlagal.
Lahko pride do dviga najemnin
Predlog zakona predvideva ugodnost za tiste, ki bi oddajali svoje stanovanje, a Udovič tudi v tem primeru opozarja na težavo. Do te bi lahko prihajalo predvsem tam, kjer »so najemnine nižje kot znese teh 5,8 % posplošene vrednosti nepremičnine na leto. Toliko je meja, pri kateri se davek od oddajanja v najem v celoti pobota s tem davkov. Kdor zaračunava realno nižjo najemnino, bi seveda bil motiviran, da si pokrije davek v celoti in da dvigne najemnino vsaj do tega odstotka,« je pojasnil.
Zakaj so stanovanja prazna?
Predsednik Združenja lastnikov nepremičnin Edo Pirkmajer je izpostavil, da se marsikateri lastnik stanovanja ne odloči za oddajanje v najem, saj ima lahko od tega več škode kot koristi. V primeru, da najemnik ne plača najemnine, bo lahko čakal več let, da se zadeva uredi. Takšnih primerov je po njegovih besedah veliko, zato bi bilo smiselno to urediti v stanovanjskem zakonu.
Udovič poudarja, da so prazna stanovanje eden večjih problemov slovenskega nepremičninskega trga, a se je treba vprašati, zakaj so prazna. »Že leta opozarjamo, da je treba izboljšati pravno varnost najemodajalcev,« je dejal. Drugi velik razlog za neoddajanje ali oddajo na črno je zelo velik davek na dohodke iz tega naslova. Šele ko bi to uredili, bi v primeru, da bi težava ostala, posegli po davkih.
Davek potrebujemo, ampak …
GZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami, Slovensko nepremičninsko združenje FIABCI in Združenje lastnikov nepremičnin obdavčitvi nepremičnin ne nasprotujejo. Pomembno se jim zdi, da se strokovna razprava nadaljuje in da čim prej pride do predloga novega davka, ki bi na ustrezen način uredil neustrezne razmere na tem področju, na katere v združenjih opozarjajo že dolgo.
Sedanji sistem davkov iz naslova nepremičnin je zelo nepregleden in netransparenten. Nepremičninski davek bi moral biti enak, primerljiv za celotno državo, sorazmeren in v celoti nadomestiti vse nepremičninske davščine, ki jih trenutno plačujemo.
Vladi predlagajo, naj sprejme nepremičninski davek, ki bo zajel vse nepremičnine. Davek naj v celoti nadomesti nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. Prihodki morajo biti namenjeni predvsem ciljem na stanovanjskem področju in morajo biti v večji meri izvirni prihodki občin, ki so zavezane izvajati stanovanjsko politiko na lokalni ravni.
»Polje možnih rešitev je široko, treba pa je odpreti strokovni dialog in imeti politično voljo. Mislim, da smo tu najbolj šibki,« je ocenil direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič.