Shrani za kasnejše branje.
Postranskih škod nenadzorovanega kratkoročnega oddajanja stanovanjskih nepremičnin je več, med drugim da preveliko število turistov dodatno krni kakovost bivanja stalnih prebivalcev.
Darja Kocbek
»So stanovanja res tudi hotelske ali študentske sobe, so hiše res tudi hoteli oziroma študentski domovi? Pri nas očitno da. Sploh v turističnih in univerzitetnih krajih, kjer prednjačijo Ljubljana, Obala in gorenjski turistični biseri,« opozarja vodja oddelka Nepremičnine in inženiring v družbi Dominvest Anže Urevc, podpredsednik upravnega odbora GZS Zbornice za poslovanje z nepremičninami (ZPN) in predsednik Združenja upravnikov nepremičnin v okviru GZS ZPN.
Pravi, da pozna veliko primerov, ko so novogradnje v teh krajih večinoma pokupili premožnejši državljani, sedaj pa jih je mogoče najti na portalih za oddajo turistom ali v njih biva množica študentov. S potrebnimi soglasji etažnih lastnikov v primerih večstanovanjskih stavb se po Urevčevih besedah ne ukvarja nihče, brez tožnika pač ni sodnika. Mogoče se vsake toliko časa najde le kakšen zaveden staroselec, ki preko inšpekcij to prepreči. Ampak takih je zanemarljivo malo.
»V našem podjetju upravljamo z okrog 5.500 stanovanji ravno na območju turistično zelo razvite zgornje Gorenjske, a ustreznega tričetrtinskega soglasja še nisem videl, stanovanj na Bookingu in Airbnbju pa kolikor hočeš. Da o študentskih sobah, v katere se spreminjajo stanovanja, sploh ne govorim. Vse to je konkurenca mladi družini, ki si želi kupiti ali najeti stanovanje v teh krajih,« nam je povedal Anže Urevc.
Davčni sistem je treba prilagoditi stanovanjskih politiki in striktno nadzirati kratkoročno oddajanje.
Postranskih škod nenadzorovanega kratkoročnega oddajanja stanovanjskih nepremičnin je po njegovih ugotovitvah več. Kaže se kot nezmožnost obvladovanja turističnih tokov in kot skoraj nemogoče načrtovanje obiska najpriljubljenejših destinacij. Preveliko število turistov posledično dodatno krni kakovost bivanja stalnih prebivalcev. Že v osnovi velja, da je dodana vrednost v gostinstvu in turizmu na splošno nizka. »Zato nas pretirano ukvarjanje s to dejavnostjo ne vodi v krog držav, kjer vladajo raziskave, inovacije in razvoj. Če imajo dokaj enostavno možnost zaslužka, je težje motivirati ljudi h kreativnemu razmišljanju in početju,« opozarja Urevc.
Stanovanjski politiki je potrebno prilagoditi davčni sistem
Usmeritve za prihodnost so po njegovih besedah jasne. Stanovanjski politiki je potrebno prilagoditi davčni sistem, kratkoročno oddajanje je treba vsaj striktno nadzirati oziroma ga omogočiti le tistim, ki pred začetkom opravljanja te dejavnosti predložijo ustrezna soglasja in dovoljenja, če ne že povsem prepovedati. Država naj pri tem poskrbi za gradnjo ustreznega števila študentskih domov.
V prvem polletju 2023 so po podatkih GURS cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji že tretje polletje zapored dosegle rekordno raven, medtem ko cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb zadnji dve polletji ostajajo na približno enaki ravni. Najvišjo srednjo ceno stanovanj dosega Ljubljana s 3.880 EUR/m ², najnižjo pa Maribor z 2.040 EUR/m².
Pripravila Analitika GZS
Janja Horvat Jaklič, direktorica nepremičninske agencije Zarja iz Novega mesta, nam je povedala, da se vsak lastnik sam odloča, kaj bo počel s svojo imovino. Če bi prejel višjo (in redno) najemnino, se morda ne bi odločal za oddajo turistom ali študentom. Poskus »prisile«, to je, da bi lastniki svoja stanovanja oddajali v skladu z željami oblasti, po njenem prepričanju ne bo prinesel koristi, prej nasprotno. Ali bodo imeli svoja stanovanja raje prazna ali pa, kar je bolj verjetno, jih bodo oddajali na črno. Oddaja prostih stanovanj študentom je koristna, še pristavlja Janja Horvat Jaklič.
Razloga za oddajo turistom in študentom
Lastniki se po njenem mnenju raje odločajo za oddajo svojih stanovanj v turistične namene ali študentom iz dveh razlogov. Prvi je višji prihodek, drugi pa, da imajo manj težav z »izselitvijo« stanovalcev, »če se pokaže potreba za to«.
Vesna Levstek, direktorica družbe Nepremičnine Plus, pravi, da si vsekakor vsi želimo, da bi študentje imeli dostojne možnosti za bivanje v kraju, kjer študirajo. Tudi turistične kapacitete in dohodek, ustvarjen iz naslova turizma, so dodana vrednost za celotno državo. Vsekakor pa bi bilo potrebno za zadovoljevanje potreb nestanovanjske rabe nepremičnin zagotoviti druge vire. Primerno število študentskih postelj v študentskih domovih, kampusih in podobnih nastanitvah bi iz trga najemnih stanovanj »odstranilo« študente.
V prvih osmih mesecih leta 2023 je bilo v dejavnosti poslovanja z nepremičninami (SKD L68) 4.900 delovno aktivnih oseb, od tega 4.200 zaposlenih pri pravnih in fizičnih osebah ter 700 samozaposlenih oseb. Število delovno aktivnih oseb v tej dejavnosti je bilo medletno višje za 2 %.
Pripravila Analitika GZS
Za turistične nočitve pa verjetno načeloma zadoščajo hotelske kapacitete. »Res je, da pojava Airbnb in podobnih oblik nočitev, ki je v svetu trend, verjetno ne moremo zajeziti. Bi bilo pa smiselno območja, ki so namenjena turistom, omejiti, oddajo izenačiti s hotelsko gospodarsko dejavnostjo in jo na enak način tudi kontrolirano obdavčiti,« meni. Podpira pa tudi sodelovanje zasebnega sektorja pri gradnji kapacitet za študente (s subvencioniranjem iz državnih sredstev).
Dejstvo je, da smo ljudje načeloma racionalna bitja, da skušamo načrtovati tudi svojo prihodnost in prihodnost svojih otrok, da nam varnost predstavlja predvsem ekonomska neodvisnost in da so nepremičnine zgodovinsko vedno bile ena najbolj stabilnih, dolgoročnih (ne vedno najbolj donosnih) naložb, razmišlja Vesna Levstek.
Varno socialno okolje bi po njenih besedah seveda bistveno zmanjšalo potrebo po investiranju in zagotavljanju dohodka za kasnejše, neproduktivno starostno obdobje. Vrednote, ki smo jih sprejeli in ponotranjili v zadnjih dobrih dvajsetih letih, pa so v naši družbi pač pustile posledice, ki so za nas kot družbo še toliko bolj boleče, saj so le te za nas kot družbo nekaj relativno novega. Imeti zelo visoko socialno varnost, zagotovljeno s strani države, in hkrati zelo odprt sistem in potrebo po kopičenju kapitala na vseh ravneh, žal ne gre. Morda bi si morali za vzgled vzeti skandinavske države z dolgo tradicijo stabilnega družbenega sistema in nekoliko drugačnim spektrom vrednot tako moralnih kot socialnih, političnih in gospodarskih, meni Vesna Levstek.
Alma Sinanović, višja svetovalka za stanovanjske zadeve v kabinetu direktorja republiškega stanovanjskega sklada, meni, da bi morali biti morebitni ukrepi sprejeti šele po temeljitih predhodnih analizah strokovnih institucij,
Povprečna bruto plača v dejavnosti poslovanja z nepremičninami (SKD L68) je v prvih osmih mesecih 2023 znašala 1.947 EUR in je bila nominalno za 8,8 % višja glede na enako obdobje predhodnega leta. Med vsemi oddelki je najvišjo povprečno bruto plačo v enakem obdobju 2023 dosegla skupina upravljanja nepremičnin za plačilo ali po pogodbi v višini 2.044 EUR, sledil ji je oddelek oddajanja in obratovanje lastnih ali najetih nepremičnin s plačo v višini 2.040 EUR, oddelek trgovanja z lastnimi nepremičninami s plačo 1.658 EUR in oddelek posredništva v prometu z nepremičninami s plačo v višini 1.565 EUR.
Pripravila Analitika GZS
javnem posvetovanju in iskanju sistemskih in ne trenutnih rešitev. Dobrodošlo bi bilo upoštevati tudi spoznanja na teh področjih, do katerih so prišli v drugih primerljivih državah. Evropska in nacionalna sodna praksa se po besedah Alme Sinanović postavlja na stran najemnika, ki nima drugih možnosti bivanja, in proti najemodajalcu stanovanj, kar negotovost in nezaupanje najemodajalcev za formalno oddajo stanovanj še otežuje.
Prisilno oddajanje stanovanj, skladno z željami oblasti, ne bo prineslo koristi. Marsikdo bo imel svoja stanovanja raje prazna ali pa jih bo oddajal na črno.
Foto: DSepositphotos
Poslovanje z nepremičninami
Ena od glavnih tem letošnjega posveta Poslovanje z nepremičninami, ki ga organizira GZS Zbornica za poslovanje z nepremičninami (ZPN), so posledice poplav in plazov na nepremičnine oziroma nepremičninski sektor.
Darja Kocbek
Predstavniki gospodarskih družb in samostojnih podjetnikov, agencij za posredovanje z nepremičninami, strokovne javnosti, vladnih institucij in lokalnih skupnosti ter drugih nosilcev aktivnosti s področja poslovanja z nepremičninami in stanovanjske oskrbe v Sloveniji se vsako leto srečajo na posvetu Poslovanje z nepremičninami, ki ga organizira GZS Zbornica za poslovanje z nepremičninami (ZPN). »Teme vsako leto izberemo tako, da so aktualne. Nekatere se ponavljajo leto za letom, ker niso uresničene,« pojasnjuje njen direktor Boštjan Udovič.
Posvet, ki je bil letos 15. in 16. novembra v Portorožu in na spletu, je dvodnevni. Prvi dan je plenarni, ki je za vse udeležence skupen. Nanj uvrstijo teme, ki so zanimive za vse. Drugi dan je sekcijski, kar pomeni, da teme, ki so pomembne za združenja, ki delujejo v okviru ZPN, obravnavajo po sekcijah. Prvi dan na plenarnem delu vsako leto obravnavajo stanovanjsko politiko. »Letos ji je namenjeno prvo omizje, govorili pa bomo predvsem o tem, kako bi aktivirali prazna stanovanja,« je pred posvetm pojasnil Udovič. Lani, ko je sedanja vlada začela z delom, so po njegovih besedah opravili splošno razpravo o stanovanjski politiki. Predstavniki ministrstva za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti so udeležencem posveta predstavili izhodišča za gradnjo 30 tisoč javnih najemnih stanovanj, ki so jih koalicijski partnerji zapisali v koalicijsko pogodbo.
En zgrajen študentski dom z 200 posteljami bi pomenil vsaj 100 praznih stanovanj, ki bi jih lahko oddali družinam.
Takrat so v razpravi ugotovili, da je treba pogledati, kako bi lahko aktivirali prazna stanovanja in da je velik problem na najemnem trgu turistični in študentski najem. Če bi napolnili prazna stanovanja ter bi lahko iz stanovanj v nastanitve, ki so namenjene njim, spravili turiste in študente, bi jih bilo za bivanje na voljo bistveno več kot zdaj.
Turistični najem že regulirajo bistveno bolj liberalne države, kot je Slovenija
Turiste je mogoče spraviti iz stanovanj z enakimi ukrepi kot v drugih državah. »To področje že regulirajo bistveno bolj liberalne države, kot je Slovenija. V glavnih mestih in turističnih centrih ljudje svoja stanovanja raje oddajajo turistom, ker je to zelo kratkoročno, zaslužek je večji, ni se treba ukvarjati z najemniki,« našteva Boštjan Udovič. Rešitev za študente pa je po njegovih besedah gradnja študentskih domov. Če bi država dogradila en študentski dom z 200 posteljami, bi se takoj spraznilo vsaj 100 stanovanj, ki bi jih lahko oddali družinam. Za vse študente, ki potrebujejo nastanitev, bi moral biti prostor v študentskih domovih. V tem primeru ne bi bremenili stanovanjskega trga, razen izjem, ki ne želijo bivati v študentskem domu in si lahko privoščijo stanovanje.
Cene poslovnih nepremičnin so se po podatkih SURS v prvi polovici leta 2023 v primerjavi z enakim obdobjem preteklega leta povišale za 4,1 %, pri čemer so cene lokalov upadle za 2,3 %, cene pisarn pa so zrasle za 11,5 %. (Vir: SURS)
Pripravila Analitika GZS
»Tako je letos na prvem omizju plenarnega dela posveta razprava usmerjena v iskanje rešitev za razbremenitev stanovanjskega trga,« pravi direktor ZPN. Predstavniki ministrstva za gospodarstvo, turizem in šport predstavljajo predvidene spremembe zakona o gostinstvu, s katerimi bi regulirali turistično oddajanje stanovanj, predstavniki ministrstva za visoko šolstvo, znanost in inovacije pa načrte za gradnjo študentskih domov.
Ena od tem letošnjega posveta so strateške usmeritve države in novi pristopi na področju večstanovanjskih stavb.
Foto: Tadej Kreft
Tema prvega omizja je tudi aktivacija praznih stanovanj in v povezavi s tem javna najemna služba, ki je bila vzpostavljena pri republiškem stanovanjskem skladu. Boštjan Udovič pravi, da sicer ni mogoče vedeti, zakaj imajo ljudje stanovanja prazna, sta pa med pomembnimi razlogi ta, da v Sloveniji nimamo nepremičninskega davka in strah lastnikov, da jim bo najemnik uničil stanovanje oziroma bodo z njim imeli težave in ga ne bodo mogli izseliti. »Na ZPN že leta opozarjamo, da je treba tako kot za izboljšanje pravnega položaja najemnika poskrbeti tudi za najemodajalca, da najemnika lahko hitro izseli, če mu ta povzroča škodo. Pri teh predlogih ne naletimo na posluh, čeprav si je ta vlada zapisala v koalicijsko pogodbo, da bo izboljšala pravni položaj najemnikov in najemodajalcev,« je spomnil Boštjan Udovič.
Vrednost gradbenih del, opravljenih v prvih osmih mesecih leta 2023, se je v primerjavi z istim obdobjem lani zvišala za 22,2 %. Vrednost gradbenih del pri stavbah je narasla za šestino.
Pripravila Analitika GZS
Javna najemna služba je namenjena temu, da bi država prek republiškega sklada prevzela tveganja, ki jih ima lastnik z najemnikom. Najemnina, ki jo dobi lastnik, bi bila tako nižja, a v zameno za to se njemu ne bi bilo treba ukvarjati z oddajanjem, tožbo na izpraznitev, rednim vzdrževanjem stanovanja in podobno. V celoti bi se torej rešil vseh skrbi. Ta služba pa se za zdaj ni izkazala za uspešno.
V najboljšem primeru bi pridobili tudi 10 tisoč ali 11 tisoč stanovanj
Na ZPN so po direktorjevih besedah že ob uvedbi opozorili, da bi država morala lastnikom, ki bi se odločili oddati stanovanje v najem prek javne najemne službe, v zameno za nižjo najemnino od tržne stopiti nasproti z nižjo obdavčitvijo prihodkov od najemnine ali celo oprostitvijo plačila davka na te prihodke. Dobili so odgovor, da se v davke ne bo posegalo. Če bi lastnike praznih stanovanj prepričali, da bi jih oddali prek najemne službe, bi lahko v najboljšem primeru pridobili tudi 10 tisoč ali 11 tisoč stanovanj za tiste, ki potrebujejo streho nad glavo.
Eno omizje na plenarnem delu posveta je vedno namenjeno večstanovanjskim stavbam oziroma upravnikom nepremičnin. Letošnja tema je zeleni prehod na področju večstanovanjskih stavb. »To je tema, ki je aktualna že nekaj let. Letos se pogovarjamo predvsem o strateških usmeritvah države in o novih pristopih na tem področju. Država sprejema strateške dokumente glede zelenega prehoda in izboljšanja energetske učinkovitosti. Pri tem je zelo malo govora o večstanovanjskih stavbah, ki so zelo velik porabnik energije in bi lahko na tem področju s pametnimi ukrepi ogromno prihranili,« je prepričan Udovič
Če ima stanovalec električni avto, potrebuje polnilnico
Energetska sanacija oziroma obnove fasad je vse, kar je bilo v zadnjih letih narejeno za zmanjšanje porabe energije in povečanje energetske učinkovitosti večstanovanjskih stavb. Zdaj so vedno bolj aktualne sončne elektrarne, vse pomembnejše vprašanje je polnjenje električnih avtomobilov. Če ima en stanovalec v večstanovanjski stavbi tak avto, potrebuje polnilnico. Vprašanje je, ali se to prepusti čisto osebni intervenciji, da si ljudje vlečejo kable iz stanovanj ali avtomobile polnijo v garažah, ali je potreben bolj sistemski pristop.
Poskrbeti je treba za pravni položaj najemodajalca, da lahko najemnika hitro izseli, če mu ta povzroča škodo.
Električne skiroje si ljudje zdaj polnijo v stanovanjih, kar je lahko problematično tudi z vidika požarne varnosti. To so po besedah Boštjana Udoviča dileme, s katerimi se soočajo upravniki in o katerih pričakujejo tudi pojasnila ministrstva za okolje, podnebje in energijo.
Poplave so vplivale na vse
Tretja tema za plenarni del posveta je bila do avgusta še odprta, potem se je pojavila sama. Beseda je namreč tekla o posledicah poplav in plazov na nepremičnine oziroma nepremičninski sektor. »Za to temo je interesa za razpravo kar veliko. Je pa to tipična tema, ki vpliva na vse naše člane. Stanovanjski skladi so bili takoj obremenjeni s tem, da je treba poiskati nastanitev za tiste, ki so bili oškodovani. Nepremičninski posredniki so takoj čutili posledice, ker so kupci odpovedovali pogodbe, ki so bile že dogovorjene. Ocenjevalci vrednosti nepremičnin so bili tudi precej vključeni, ker je bilo treba ocenjevati škodo na nepremičninah. Zato smo se odločili pripraviti omizje, na katerem bomo soočili vsa ta vprašanja,« razlaga Boštjan Udovič.
Kazalnik zaupanja v dejavnosti poslovanja z nepremičninami (SKD L68) se je v tretjem četrtletju 2023 v primerjavi z enakim obdobjem preteklega leta zvišal za 14 odstotnih točk, v primerjavi z drugim četrtletjem 2023 pa za 4 odstotne točke.
Pripravila Analitika GZS
Za drugi dan posveta člani posameznega združenja ZPN sami dorečejo program oziroma izpostavijo glavne točke za razprave po sekcijah. Tako na sekcijah udeleženci vedno razpravljajo o najbolj aktualnih vprašanjih v posameznem segmentu dejavnosti.
