Shrani za kasnejše branje.
Med lastniki praznih stanovanj je mnogo takšnih, ki se jim z oddajo preprosto ne da ukvarjati ali pa menijo, da bodo od nje imeli več škode kot koristi.
Darja Kocbek
Ljudje, ki ali za najem ali nakup iščejo streho nad glavo, težko razumejo, da je v Sloveniji po nekaterih ocenah najmanj 25.000 praznih stanovanj. Da ne bi več samevala, je bila pri republiškem stanovanjskem skladu lani vzpostavljena javna najemna služba, ki pa ni prav zaživela, najbrž zaradi zakonsko določene najemnine.
Koliko je pri nas v resnici praznih stanovanj, ni znano. »Med nepremičninskimi strokovnjaki sem zasledila, da jih je med 70 in 80 tisoč,« pravi Janja Horvat Jaklič, direktorica nepremičninske agencije Zarja iz Novega mesta.
Nekateri lastniki si stanovanj ne upajo oddajati zaradi negativnih zgodb o našem najemniškem trgu.
»Raziskava, ki so jo opravili pri časniku Finance, je pokazala na več kot 11.000 praznih stanovanj v Ljubljani, torej vsako enajsto stanovanje v prestolnici sameva,« razlaga Vesna Levstek, direktorica družbe Nepremičnine Plus, in pristavlja: »Ker so razmere v Ljubljani predvsem iz naložbenih razlogov specifične, deleža ne bi smeli razširiti na vso Slovenijo. V državi je okoli 870.000 stanovanj, to bi pomenilo čez 70.000 praznih. Ocenjujem, da je v preostali Sloveniji vsaj še dvakrat toliko praznih nepremičnin kot v prestolnici, torej okoli 25.000.«
Vesna Levstek tudi opozarja, da vseh praznih nepremičnin ne smemo dati v isti koš, kajti stanovanja samevajo iz več razlogov. »Marsikatero novo stanovanje je bilo kupljeno zgolj kot varna naložba, zaradi česar se lastnikom niti ne zdi potrebno ukvarjati se z oddajo. Ocenjujejo, da so stroški morebitnega večletnega oddajanja, po katerem nameravajo nepremičnino uporabiti za lastne namene, med njimi obnova stanovanja, nakup nove opreme zaradi škode, ki jo je povzročil najemojemalec, in 22,5-odstotni davek, preprosto previsoki,« pojasnjuje.
Med dejavnostmi poslovanja z nepremičninami (SKD L68) je v letu 2022 polovico dodane vrednosti dosegel oddelek oddajanja in obratovanja lastnih ali najetih nepremičnin, nato dejavnost upravljanja nepremičnin za plačilo ali po pogodbi (tretjina) in preostanek oddelka trgovanja z lastnimi nepremičninami (12 %) in posredništva v prometu z nepremičninami (6 %).
Pripravila Analitika GZS
Nekatera stanovanja so prazna, ker jih lastniki redko uporabljajo
Ob tem odkriva še več kategorij praznih stanovanj. »Med njimi so tudi nepremičnine, ki niso primerne za uporabo, ker bi bilo treba vanje veliko vložiti, da bi bile primerne za bivanje, in nepremičnine, s katerimi ni mogoče razpolagati, ker se vodijo na sodiščih, bodisi so vključena v zapuščinsko razpravo ali različne spore glede lastništva. Nekatera stanovanja so prazna, ker jih lastniki redko uporabljajo, na primer, ko pridejo za kratek čas iz tujine. Nekateri lastniki, zlasti starejši, si stanovanj ne upajo oddajati, ker se bojijo negativnih zgodb, ki jih je po njihovem okusu na našem najemniškem trgu preprosto preveč,« nam je naštela.
»Naklonjenost Slovencev do naložb v nepremičnine je znana. V očeh večine gre za varno in donosno naložbo,« pravi vodja oddelka Nepremičnine in inženiring v družbi Dominvest Anže Urevc, podpredsednik upravnega odbora GZS Zbornice za poslovanje z nepremičninami (ZPN) in predsednik Združenja upravnikov nepremičnin v okviru GZS ZPN. Opozarja, da so »davčne obveznosti lastnikov nepremičnin smešno nizke. Plačevati sto do dvesto evrov nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča na leto za nepremičnino, ki je vredna več kot pol milijona evrov, je mizerno. V razviti tujini bi bil ta znesek krepko čez tisoč evrov. Tudi kupovanje neomejenega števila novih stanovanj po znižani stopnji davka na dodano vrednost vodi k množičnemu prelivanju presežnih sredstev z bančnih računov v nepremičnine in s tem ustvarjanje nepremičninskih tajkunov.«
Po njegovem mnenju so ljudje, željni rešitve stanovanjskega problema in brez denarja za nakup nepremičnine, »obsojeni na pregrešno drag najem, ki je povrhu začinjen z množico pravnih malverzacij z namenom izogibanja plačilu nerazumno visoke dohodnine od dobička iz oddajanja premoženja v najem. Ena, zase potrebna stanovanjska nepremičnina po znižani stopnji davka na dodano vrednost, bi bila čisto dovolj, vse ostalo je naložba in ni prav nobenega razloga za davčne ugodnosti.«
»Žal se na trgu nepremičnin znajde tisti, ki rešuje bivanjski problem, in tisti, ki išče varno naložbo in morda dohodek, dodatek k negotovi pokojnini, naložbo za svoje potomce … Na istem trgu se rešuje eksistencialno vprašanje in išče ter ustvarja zaslužek. Prednost imajo, seveda, kapitalsko močnejši udeleženci,« razmere na trgu osvetljuje Vesna Levstek.
Marsikatero novo stanovanje je bilo kupljeno zgolj kot varna naložba, pravi Vesna Levstek, direktorica družbe Nepremičnine Plus.
Foto: osebni arhiv
Lastnikov praznih stanovanj ne gre siliti v oddajo
»Nesmiselno je razmišljati o tem, kako prisiliti lastnike stanovanj, da začnejo oddajati svojo prazno nepremičnino in s tem pomagajo zadovoljevati javni interes,« meni Janja Horvat Jaklič. Če država kot investitor želi zagotoviti stalni pritok novih stanovanj, bo po njenih besedah morala zagotoviti stalni finančni vir za njihovo dograditev. Nesmiselno pa je razmišljati, da bo kar 'vzela', kar je že na trgu. Če bi lastnikom, torej investitorjem, za njihova prazna stanovanja bila izplačana tržna najemnina, četudi bi stanovanja bila v resnici naprej oddana po neprofitni najemnini, bi jih manj samevalo. »Za državo, ki želi rešiti stanovanjsko problematiko, je ceneje, da s sofinanciranjem v obliki poravnanja razlike med tržno in neprofitno najemnino nagradi investitorja, kot če gradi sama,« meni Janja Horvat Jaklič.
»Na ravni države bi morali narediti korak k temu, da bi se prazna stanovanja splačalo dati na trg. Morali bi znižati davke na dohodek iz naslova oddaje. Takšno znižanje bi pomenilo tudi več regularno sklenjenih in na finančno upravo prijavljenih najemnih pogodb, zanesljivo pa bi bilo v tem primeru na najemniškem trgu manj neurejenih odnosov,« je prepričana Vesna Levstek.
Država bi morala poskrbeti, da bi se splačalo prazna stanovanja dati na trg, tudi tako da bi sofinancirala razliko med tržno in neprofitno najemnino.
Za najemodajalce, lastnike je pomembno, da je najem donosen, predvidljiv, jasen, varen in da jim zakonodaja in sodni sistem dajeta učinkovito podporo v primerih, ko najemniki ne spoštujejo svojih dolžnosti, na primer najemnine in stroškov ne plačujejo redno in neustrezno uporabljajo stanovanje, pravi Alma Sinanović, višja svetovalka za stanovanjske zadeve v kabinetu direktorja republiškega stanovanjskega sklada.
Med lastniki praznih stanovanj je namreč mnogo takšnih, ki se jim z oddajo ali preprosto ne da ukvarjati ali menijo, da bodo od nje imeli več škode kot koristi. Predvsem se bojijo, da jim bo najemnik povzročil škodo ali bodo z njim imeli težave in ga ne bodo mogli izseliti. In prvim in drugim naj bi dvome o oddaji razblinila javna najemna služba republiškega stanovanjskega sklada, ki je začela delovati lani.
Zasnova je preprosta: stanovanjski sklad na trgu najame nepremičnino in jo odda v podnajem za neprofitno najemnino. Zakonsko določena najemnina, ki gre lastniku stanovanja, je lahko največ 1,3-kratnik neprofitne najemnine. Ta je določena glede na starost, opremljenost in kvadraturo nepremičnine. Država nase prevzame tveganja, ki jih ima lastnik z najemnikom, ni se mu treba ukvarjati z oddajanjem, morebitno tožbo za izpraznitev, rednim vzdrževanjem in podobno.
Javna najemna služba je sklenila samo peščico pogodb
Kljub interesu najemnikov je služba lani po vsej Sloveniji sklenila samo peščico pogodb. K temu je nemara pripomoglo, da mnogo lastnikov ni bilo seznanjenih z delovanjem službe, še verjetneje pa je, da jih je odvrnila zakonsko določena najemnina.
»Delovanje javne službe je bilo premalo promovirano. Kvalitetne informacije do večine lastnikov sploh niso prišle, če pa so, ne na pravi način. Poleg tega bi moral biti koncept prilagodljiv. Javna služba bi morala preučiti prve odzive lastnikov in sistem prilagoditi,« predlaga Vesna Levstek. Glavni zadržki lastnikov, kolikor ji je znano, so bili prenizka najemnina in predolga obdobja sklepanja najemnih pogodb. V Avstriji, na primer, se s takšnimi najemi ne ukvarja država, marveč je delo zaupano koncesionarjem, ki jih država plačuje. »Morda bi lahko podobno rešitev našli tudi pri nas, verjamem, da bi koncesionarji zmogli več prilagodljivosti posameznim primerom kot javna služba,« predlaga Vesna Levstek.
V prvi polovici leta 2023 je bilo po podatkih Geodetske uprave RS (GURS) število transakcij s stanovanji v večstanovanjskih stavbah in stanovanjskimi hišami manjše za okoli četrtino glede na dosežen vrh po epidemiji (2. polovica 2021), medtem ko je bilo število transakcij z zemljišči za gradnjo stanovanjskih in poslovnih stavb nižje za okoli 30 %.
Pripravila Analitika GZS
Janja Horvat Jaklič je prepričana, da javna najemna služba ni zaživela zaradi prenizke ponujene najemnine. »Vsa stanovanja na trgu bi bilo treba oddajati po tržni ceni, seveda ob hkratnem subvencioniranju najemnin tistim uporabnikom stanovanj, ki jih sami ne zmorejo plačevati. Vsak ali zasebni ali državni investitor si mora vsaj pokriti stroške, česar pa neprofitne najemnine ne omogočajo,« ugotavlja.
Aktivacija vseh praznih stanovanj bi vplivala na trg, na katerega imajo trenutno vpliv predvsem obrestne mere, gospodarska in politična negotovost.
Poudarja, da trenutno subvencije za neprofitne najemnine dodeljujejo občine, subvencije za tržne najemnine pa država. »Subvencioniranje bi moralo biti iz enega vira, države, kajti tako bi bil zagotovljen zanesljiv finančni vir, povrhu bi bila pravila subvencioniranja poenotena,« razlaga Janja Horvat Jaklič. Povrhu izpostavlja, da bi se moralo najbrž marsikaj spremeniti v glavah ljudi, ki so že v nepremičnini z neprofitno najemnino, ali se zanjo potegujejo. Po njenih izkušnjah so namreč stroški za vzdrževanje takšnih stanovanj neprimerno višji v primerjavi s stroški stanovanj zasebnih lastnikov, kajti najemniki zanje slabše skrbijo.
Vrednost transakcij z nepremičninami je po podatkih GURS v 1. polletju 2023 znašala 1,26 mrd EUR (14.800 pogodb), pri čemer je vrednost prometa s stanovanjskimi nepremičninami znašala slabih 900 mio EUR (od tega 533 mio EUR s stanovanji in 354 mio EUR s hišami), z zemljišči za gradnjo stavb 150 mio EUR, s poslovnimi nepremičninami 100 mio EUR ter s kmetijskimi in gozdnimi zemljišči 53 mio EUR.
Pripravila Analitika GZS
Znatno zmanjšanje števila praznih stanovanj bi vplivalo na nepremičninski trg. Najverjetneje bi se cene in najemnine nepremičnin rahlo znižale. »Če bi aktivirali res vsa prazna stanovanja, bi to zanesljivo vplivalo na trg. Sicer trenutno nanj vplivajo predvsem obrestne mere, gospodarska in politična negotovost,« ugotavlja Vesna Levstek. Trg se je po njenih podatkih nekoliko ustavil, ponudba je še vedno izredno majhna. Zanimivo je, da se zaradi vseh novogradenj, ki so v zadnjih dveh letih v Ljubljani prišle na trg, cene nepremičnin praktično niso spremenile, tudi ponudba se zaradi njih ni povečala. »Nova stanovanja kupujejo ljudje z dobro kupno močjo. Za nakup vzamejo posojilo, 'stare' nepremičnine pa zaradi njega ne prodajo, ampak jo oddajo, z najemnino pa poravnajo mesečne obveznosti za posojilo,« pravi Vesna Levstek.
Ponudba na trgu je še vedno izredno majhna.
Po njenih izkušnjah se zaradi novogradenj v omenjenem obdobju povečuje zgolj ponudba najemnih stanovanj. Drži pa tudi, da so se v zadnjih dveh letih najemnine povišale, kajti ponudba je še zmeraj manjša od povpraševanja. »Pritiska na najemni trg ne povečujejo samo študentje, turisti, marveč tudi priseljenci in ljudje, ki ne zmorejo vzeti posojila za nakup stanovanja,« dodaja Vesna Levstek.