Shrani za kasnejše branje.
Letošnji že 36. posvet Poslovanje z nepremičninami je z izjemno udeležbo ponovno potrdil, da se slovenski nepremičninski in stanovanjski sektor nahajata na prelomni točki.
Boštjan Udovič, GZS, Zbornica za poslovanje z nepremičninami
Razprave plenarnega dela so pokazale, da bo prihodnje desetletje zahtevalo precejšnje premike: popoln preobrat stanovanjske politike, pospešitev energetske prenove stavb ter nujno izboljšanje na področju varnosti in zavarovanosti večstanovanjskih objektov. Vse tri teme so se izkazale kot kritične, saj zadevajo vsakodnevno življenje državljank in državljanov – od kakovosti bivanja in dostopnosti stanovanj do varnosti, odpornosti na tveganja in stroškov upravljanja.
Da vprašanjem, ki jih stroka vsako leto obravnava na posvetu, vedno večjo težo namenja tudi politika, je s svojo udeležbo pokazal tudi minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac, ki je v uvodnem nagovoru poudaril, da bo država v naslednjih desetih letih v javna najemna stanovanja vložila kar eno milijardo evrov.
Udeleženci tokratnega posveta Poslovanje z nepremičninami so lahko prisluhnili razpravi o novem nacionalnem stanovanjskem programu 2026-2035. Foto: arhiv GZS ZPN
Stanovanjska politika: Vstopamo v obdobje, ko izgovori niso več mogoči
Razprava o novem nacionalnem stanovanjskem programu 2026–2035 je razgalila dejstvo, da Slovenija že dolgo nima celovitega in razvojno naravnanega pristopa. Stanovanjska politika je prepogosto odvisna od kratkoročnih političnih ciklov, medtem ko potrebe prebivalstva močno presegajo obstoječe zmogljivosti.
Poudarjena je bila potreba po sistemski spremembi: od razpršenih ukrepov k dolgoročno stabilni politiki, ki bo jasno določila prioritete, zagotovila predvidljivo financiranje, okrepila vlogo občin in bolje upravljala zemljiško politiko.
Ključni poudarki razprave so potrdili, da Slovenija:
- gradi premalo in prepočasi,
- na ključnih lokacijah nima dovolj dostopnih stanovanj,
- ne izkorišča obstoječega fonda, saj beležimo visoko število nezasedenih enot,
- nima dovolj prilagojenih rešitev za mlade in starejše, ki sta dve najranljivejši skupini,
- brez partnerskega sodelovanja javnega in zasebnega sektorja ne bo mogla doseči ciljev.
Nova strategija predvideva dvig javnega najemnega fonda, boljšo aktivacijo neizkoriščenih stanovanj, stabilne finančne mehanizme, boljšo podatkovno podporo in strožje upravljanje stanovanjske politike. Hkrati pa opozarja, da bo uspeh mogoč le, če bo politika ohranila kontinuiteto in sprejemala odločitve tudi preko političnih ciklov
Udeleženci posveta so drugi dan nadaljevali z delom po sekcijah in obravnavali aktualna specifična vprašanja. Foto: arhiv GZS ZPN
Energetske prenove: brez pospeška bo Slovenija zaostala za evropskimi cilji
Drugi sklop razprav je poudaril, da so pred Slovenijo najzahtevnejši cilji na področju energetske učinkovitosti do zdaj. Prenove stavb bodo v naslednjih letih postale bistveno obsežnejše, dražje in bolj kompleksne zaradi evropskih zahtev ter nujnosti prehoda na brezogljične stavbe.
V razpravah je bila večkrat izpostavljena nujnost celovitih prenov, ki vključujejo ne le toplotno izolacijo, temveč tudi prezračevanje, požarno in potresno varnost, digitalizacijo ter posodobitev energetskih sistemov.
Ob tem je jasno, da:
- Slovenija potrebuje bolj preproste in digitalizirane postopke pridobivanja dovoljenj in finančnih spodbud,
- finančni instrumenti niso prilagojeni obsegu potreb,
- občutna ovira ostaja zahteva po 100-odstotnem soglasju etažnih lastnikov za najem kredita,
- brez stabilnih spodbud in sodelovanja bank prenove ne bodo dosegale potrebnega obsega,
- je komunikacija z javnostjo šibka, napačne informacije pa zavirajo motivacijo.
Udeleženci so se strinjali, da energetske prenove niso več samo okoljsko vprašanje, temveč ekonomski in družbeni imperativ, ki neposredno vpliva na stroške energije, vrednost nepremičnin in kakovost bivanja.
V okviru projekta Renoinvest so bili izpostavljeni ukrepi, ki lahko omogočijo preboj: poenostavitev postopkov, odprava zakonodajnih vrzeli, vzpostavitev osrednjega informacijskega sistema stavb, razvoj novih finančnih mehanizmov in sistemska nacionalna komunikacijska kampanja.
»Stanovanjska politika ni vprašanje stroke, temveč kakovosti življenja vseh državljanov – zato mora biti ena ključnih razvojnih politik države,« je poudaril Branko Potočnik – predsednik ZPN. Foto: arhiv GZS ZPN
Nova strategija na področju stanovanjske politike bo uspešna le, če bo politika ohranila kontinuteto in sprejemala odločitve tudi preko političnih ciklov.
Varnost in zavarovanost stavb: tveganja naraščajo, odziv pa zaostaja
Tretje omizje je odprlo izjemno aktualno temo – varnost in zavarovanost večstanovanjskih stavb. V času izrazitejših vremenskih ekstremov, staranja fonda in vse pogostejših škodnih primerov se je izkazalo, da Slovenija na tem področju deluje prepočasi in premalo sistemsko.
Podatki o tem, da je velik delež večstanovanjskih stavb nezavarovan ali močno podzavarovan, predstavljajo resno tveganje za stanovalce in širšo skupnost. Razprava je pokazala, da:
- številne stavbe nimajo ustreznega potresnega zavarovanja,
- zavarovalne vsote pogosto ne zadoščajo niti za osnovno obnovo,
- golega tržnega pristopa pri odločanju o zavarovanjih v etažni lastnini ni mogoče zagotoviti,
- je pravna ureditev odgovornosti etažnih lastnikov zastarela in ne odraža kompleksnosti današnjih stavb.
Izkristaliziralo se je več nujnih korakov: uvedba minimalnega obveznega zavarovanja odgovornosti do tretjih oseb, možnost financiranja zavarovalnih premij iz rezervnega sklada, jasnejše smernice za upravnike ter pogoj ustrezne zavarovanosti za črpanje državnih spodbud.
Kot vsako leto so udeleženci drugi dan posveta nadaljevali z delom po sekcijah, na katerih so obravnavali najbolj aktualna specifična vprašanja. Na sekciji za upravljanje nepremičnin so se tako ukvarjali predvsem z vprašanjem zagotavljanja požarne varnosti in zdravega bivalnega okolja v večstanovanjskih stavbah. Predstavljene pa so jim bile tudi predvidene spremembe na področju standardov vzdrževanja stanovanj in večstanovanjskih stavb ter na področju graditve in vzdrževanja zaklonišč. Upravniki so na sekciji dobili tudi nekaj zelo praktičnih priporočil za učinkovitejše izvajanje nalog.
Na sekciji o prometu z nepremičninami so udeleženci razpravljali o vlogi posplošenih vrednosti nepremičnin in njihovem vplivu na trg ter o potrebnih spremembah Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb. Zelo pomembna je bila tudi predstavitev posledic spremenjene prostorske in gradbene zakonodaje na delo nepremičninskih posrednikov. Posebno zanimanje je požela predstavitev odločitve Ustavnega sodišča glede protiustavnosti omejevanja višine plačila za posredovanje. Sekcijo pa so zaključili z okroglo mizo o razmerah na nepremičninskem trgu, na kateri so posebno pozornost namenili nekaterim aktualnim vprašanjem v panogi, in sicer aktivaciji fonda nezasedenih stanovanj, omejevanju kratkoročnega oddajanja stanovanj v turistične namene, načrtom za gradnjo javnih najemnih stanovanj in posledicam odprave omejitve višine plačila za posredovanje.
»Država bo v naslednjih desetih letih v javna najemna stanovanja vložila eno milijardo evrov – stanovanjska politika postaja eden glavnih državnih projektov,« je napovedal Simon Maljevac, minister za solidarno prihodnost. Foto: arhiv GZS ZPN
Slovenija mora v naslednjem desetletju zagotoviti dostopnejša stanovanja ter pospešiti prenove in pripraviti stavbe na nove podnebne razmere.
Stanovanjska sekcija pa je ponudila pregled nekaterih dobrih praks slovenskih izvajalcev stanovanjske politike, tako pri vzdrževanju stavbnega fonda kot pri izvajanju nalog ter načrtovanju stanovanjske politike. Udeleženci so se seznanili tudi z ukrepi stanovanjske politike, ki so jih v zadnjem letu uvedli na Hrvaškem. Strinjali so se, da bodo rezultati omenjenih ukrepov tudi za Slovenijo lahko zelo koristni, saj se v obeh državah soočamo s podobnimi problemi in tudi potencialnimi rešitvami.
»Ta posvet je postal blagovna znamka, ki združuje stroko, prakso in državo ter ustvarja temelje za bolj urejen in preglednejši nepremičninski trg,« je dejal Marko Djinović, izvršni direktor GZS. Foto: Tadej Kreft
Sektor je pripravljen na preobrat – vprašanje je, ali bo temu sledila politika
Posvet je tako ponovno pokazal, da stroka zelo dobro razume izzive, s katerimi se sooča slovenski stanovanjski in nepremičninski sistem. Prav tako ima jasno oblikovane rešitve. Skupni imenovalec vseh treh omizij je bil kristalno jasen: čas kozmetičnih popravkov je mimo.
Slovenija vstopa v desetletje, v katerem bo morala:
- zagotoviti dostopnejša stanovanja,
- pospešiti prenove in pripraviti stavbe na nove podnebne razmere,
- vzpostaviti robusten sistem upravljanja tveganj in zavarovanj,
- zagotoviti stabilno, predvidljivo in dolgoročno politiko,
- ter spodbuditi sodelovanje vseh akterjev, od države do občin, upravnikov, zasebnih investitorjev in finančnega sektorja.
»Slovenski nepremičninski trg se ne more več zanesti na stare modele,« pravi Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami. Foto: Roman Šipić/Delo