Shrani za kasnejše branje.
Za reševanje stanovanjske problematike ni pomembna samo gradnja novih stanovanj, ampak tudi aktivacija že obstoječih.
Barbara Perko
Ponudba stanovanj na nepremičninskem trgu v Sloveniji že nekaj časa ne more zadostiti povpraševanju, kar kažejo tudi podatki iz Poročila o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2023. GURS ocenjuje, da težave izhajajo »iz problematike na področju prostorskega načrtovanja, urejanja komunalne infrastrukture, gradnje, davčne in stanovanjske politike«. Kot so zapisali v poročilu, sta »ponudba in povpraševanje po nepremičninah v Sloveniji na točki, kjer se vsi sprašujejo, ali so visoke cene nepremičnin normalne in kam to pelje«.
Na ministrstvu za solidarno prihodnost, ki je pristojno za področje stanovanjske politike, nameravajo v letošnjem letu izpeljati celostno analizo o stanju in trendih na področju stanovanjske oskrbe v Sloveniji in vzpostaviti centralno evidenco javnih najemnih stanovanj, kar jim bo omogočilo dostop do podatkov, na podlagi katerih bodo lažje oblikovali stanovanjsko politiko.
Izkoristiti je treba obstoječe kapacitete
Za reševanje stanovanjske problematike ni pomembna samo gradnja novih stanovanj, ampak tudi aktivacija že obstoječih. »Ko govorimo o reševanju stanovanjske problematike, država preveč gleda samo na zagotavljanje novih stanovanj. Na Gospodarski zbornici Slovenije opozarjamo, da je treba iskati načine, kako izkoristiti obstoječe kapacitete, torej prazna stanovanja in predimenzionirane stanovanjske hiše,« pravi Boštjan Udovič, direktor GZS Zbornice za poslovanje z nepremičninami. »Na ta način bi bistveno hitreje in bistveno ceneje prišli do rešitve stanovanjskih vprašanj.«
Izboljšati bi bilo treba pravni položaj najemodajalca. »Najemodajalci imajo raje prazna stanovanja, kot da bi se ukvarjali z najemnikom, ki bi jim povzročal škodo v stanovanju,« pravi Udovič. »Druga točka, kjer bi bilo treba ukrepati, so davki. Trenutna davčna stopnja 25 % na prihodke od najemnin za fizične osebe se je izkazala za previsoko. Potem so tu še nepremičninski davki.«
Boštjan Udovič, direktor GZS ZPN, poudarja, da je treba iskati načine, kako izkoristiti obstoječe kapacitete.
Foto: Barbara Reya
Na GZS kot eno od možnosti, kako priti do dodatnih stanovanj, vidijo spremembo namembnosti velikih enostanovanjskih hiš v večstanovanjske. Predlog GZS izhaja iz podatkov, ki so na voljo v rednih poročilih Statističnega urada RS. Iz poročila za leto 2018 lahko razberemo, da so v 115.900 stanovanjih živeli samo prebivalci, stari 65 in več let. V več kot polovici teh stanovanj je živela samo po ena oseba. Število takšnih stanovanj pa se je glede na predhodne popise povečalo.
»Če upoštevamo ostale podatke, lahko ocenimo, da po ena oseba, ki je starejša od 65 let, živi sama v približno 30.000 eno- ali dvostanovanjskih hišah. Več kot četrtina teh je bila zgrajena v obdobju 1970-1990, ko so se pri nas običajno gradile (pre)velike hiše za več generacij. Ob tem niti ne upoštevamo hiš, ki so v tem trenutku prazne (tudi takšnih je gotovo več tisoč). To pomeni, da govorimo (če bi te hiše spremenili v tri- ali celo štiristanovanjske) o potencialu za vsaj 20 do 30 tisoč novih stanovanjskih enot,« ocenjuje Udovič.
»Gre za enega od ukrepov, s katerimi bi lahko v relativno kratkem času in z relativno nizkimi stroški bistveno omilili stanovanjske težave slovenskega prebivalstva. Še posebej, če ta ukrep povežemo z ukrepi za aktivacijo praznih stanovanjskih enot, bi lahko v nekaj letih z minimalnimi stroški prišli do 30 ali celo 40 tisoč novih stanovanjskih enot. Ob tem pa bi številnim starejšim olajšali bivanje, saj bi jih razbremenili vzdrževanja prevelikih stanovanjskih hiš,« poudarja Udovič. Največjo oviro predstavljajo rigidni prostorski načrti lokalnih skupnosti, ki se s težavo spreminjajo.
Na ministrstvu za naravne vire in prostor pravijo, da je marsikatera »aktivacija velikih enostanovanjskih stanovanjskih stavb v večstanovanjske stavbe« dopustna že danes na podlagi občinskih prostorskih aktov (OPN). »OPN na podlagi strokovnih podlag, skozi katere se analizira urbaniziran prostor, določi namensko rabo za posamezne predele naselja (enote urejanje prostora). Če se za posamezne predele ugotoviti, da se lahko prostor dodatno zgosti in ima za to zagotovljeno vso potrebno družbeno infrastrukturo (vrtec, šola), gospodarsko javno infrastrukturo (zmogljivo vodovodno in kanalizacijsko omrežje, elektro omrežje) ter v dobri dostopnosti tudi storitve (trgovine) in zelene površine, je tak način zgoščenja možen,« odgovarjajo.
Udovič poudarja, da bi morala korak naprej storiti država. »Mislim, da bi bilo treba občine najprej osveščati in jih usmerjati,« pravi. Država bi morala pripraviti strategijo, če bi bilo potrebno tudi zakonsko rešitev, ki bi te zadeve olajšala.
Z ukrepi za aktivacijo stanovanjskih enot bi prišli do več tisoč prostih stanovanj,
Ključno dobro sodelovanje s stroko
Leon Kobetič, direktor podjetja Locus, meni, da so na tem področju rezerve očitne. »Prevelike hiše so v Sloveniji dejstvo in nedvomno potencial za boljšo rabo obstoječega stavbnega fonda in s tem manjše pritiske na nova stavbna zemljišča. Menim, da je predlog dober, ni pa izvedljiv povsod,« pravi Kobetič. »V tem primeru je ključno vprašanje t.i. funkcionalnega zemljišča stavbe oziroma gradbene parcele. Ključna razlika med enodružinsko in večstanovanjsko gradnjo je v drugačni rabi zunanjega prostora objekta, ki je pri večstanovanjski gradnji skupen. Gre za drugačno kulturo bivanja. Ravno zaradi skupne rabe zunanjih površin sem velik zagovornik večstanovanjske gradnje v mestih in naseljih. V naselju enodružinskih hiš skupni prostor predstavljajo ulice, stisnjene med ograje, pri večstanovanjski gradnji pa je celotni parter prostor skupnosti. Pri prenovah enodružinskih hiš v večstanovanjske bi zato morali po mojem mnenju preprečiti delitev parcel med etažne lastnike. Že tako ali tako bo velikost takšnih parcel problematična. Nikakor si ne želimo, da bi celotna parcela takšne hiše postala asfaltirano parkirišče, naša naselja pa bi se spremenila v urbane spačke.«
Predlog je po Kobetičevih besedah dober in je lahko del stanovanjske in tudi gospodarske strategije države. »Slovenci smo znani kot spretni samograditelji. Čeprav prostorski načrtovalci in arhitekti vprašanje samograditeljstva praviloma problematiziramo, pa bi z dobro usmerjenim, vodenim in nadzorovanim projektom prenove velikih stanovanjskih hiš lahko uspeli. Dobro sodelovanje strokovnjakov in lastnikov teh hiš bi bilo ključno. Menim, da bi imel projekt tudi pomembne javnofinančne učinke (manjši vložki v komunalno opremljanje, bolj racionalna raba prostora, manj širitev stavbnih zemljišč), zato bi ga lahko tudi subvencionirali,« predlaga sogovornik.
Kobetič meni, da bi bilo smiselno pripraviti občinam priporočila in usmeritve za pripravo prostorskih aktov. »Lahko bi za takšne prenove predpisali tudi drugačne pogoje za obračun komunalnih prispevkov. Gotovo pa bi morali na državni ravni najti tudi operativnega nosilca takšnega projekta,« pravi.
Kako aktivirati stanovanja na trgu?
Možnosti za aktivacijo stanovanj na trgu je več. »Na Ministrstvu za solidarno prihodnost podpiramo sprejem pravičnega in evropsko primerljivega davka na nepremičnine, s katerim bi že na kratek in srednji rok dosegli povečanje števila stanovanj na najemnem trgu in tudi za nakup ter s tem izboljšali stanje na nepremičninskem trgu. Z večjim številom stanovanj na trgu bi se povečala konkurenčnost, ljudje bi imeli boljšo izbiro kvalitetnejših stanovanj, vzporedno s tem bi se znižala tudi cena za najem ali nakup. Ljudem bi tako ostalo več denarja, ki bi ga lahko porabili za osebno rast, potovanja, športne in kulturne aktivnosti, naložbe, podjetništvo …,« so prepričani na ministrstvu.
Uvedbo nepremičninskega davka zagovarjajo zaradi njegove funkcije pri sprostitvi stanovanj na trg in izboljšanju finančnega stanja prebivalcev. »Nepremičninski davek bi poleg aktivacije praznih stanovanj in dodatnih davčnih prilivov v proračun posredno vplival tudi na racionalnejšo rabo prostora. Ta je namreč omejen in je naša skupna dobrina, zato ga je treba bolje upravljati. S povečanjem stanovanj na trgu bi se okrepili tudi razvojni potenciali Slovenije, tudi na področju privabljanja tuje delovne sile, tako nižje- kot visokokvalificirane,« ocenjujejo.
Država išče načine, kako graditi stanovanja, na drugi strani pa ogromno stanovanjskega potenciala stoji in propada.
Na ministrstvu kot drugi ukrep, ki bi na kratek in srednji rok aktiviral večje število stanovanj za najem in nakup, vidijo »omejevanje kratkoročnega oddajanja stanovanj prek platform, kot sta Airbnb in Booking, ki je ponekod (Ljubljana in ostala večja mesta ter Obala in gorenjska turistična središča) ustvaril velika neravnovesja na stanovanjskem področju. To problematiko bodo naslovile zakonske rešitve, zapisane v prenovljenem Zakonu o gostinstvu, ki ga je pripravilo Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport in ga bo že predvidoma ta mesec poslalo v javno obravnavo. Na Ministrstvu za solidarno prihodnost smo pripravili svoje predloge, ki bodo vključeni v zakon. Zakon ne bo prepovedal kratkoročnega oddajanja, ampak ga bo uredil v skladu z načeli stanovanjske politike, katere osnovni namen je zagotavljanje trajnega in kvalitetnega bivanja lastnikov ali najemnikov.«
Udovič se strinja, da je treba nekaj storiti na področju kratkoročnega oddajanja stanovanj prek platform, dvomi pa, da bo ukrep tako uspešen kot se pričakuje. Opominja tudi na del stanovanj, ki jih na prostem trgu zasedajo študenti. »Država bi bistveno lažje sprostila ta del fonda, če bi zgradila dva ali tri študentske domove.«
»Država išče načine, kako graditi stanovanja, zagotavlja 100 milijonov evrov na leto za gradnjo, na drugi strani pa imamo ogromno stanovanjskega potenciala, ki že stoji, ki propada, nima ljudi, ki bi ga vzdrževali, in ne naredimo nič, da bi se to naprej uporabljalo,« pravi Udovič. To ne pomeni, da bi prenehali graditi nova stanovanja. Oboje bi moralo teči vzporedno, da bi tako hkrati prišli do večjega števila stanovanj.